Line成立租約!房客遇到張淑晶「沒做這事」賠8.7萬

新聞節目中心/綜合報導

租約靠Line的對話紀錄也能成立!昨(13)日在蘇位榮主持的《行動法庭》,崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提到,有位房客在Line跟房東談好租金和租屋期間後,才發現房東是張淑晶,嚇到離開,未料卻因未跟房東談妥終止契約,後續11個月的租金仍須按約給付。最後房客即使沒住在房間,仍須賠張淑晶8.7萬的房租。

租約成立不限書面 Line、口頭約定也構成契約!

崔媽媽基金會法務組長曹筱筠指出,「租賃契約不以書面為必要」,在看租約時,只要有契約當事人雙方(有房東和房客),有約定租賃物、租金和期間,租賃契約就成立。

▲ 崔媽媽基金會法務組長曹筱筠。(圖/行動法庭提供,以下亦同)

資深司法記者、《行動法庭》主持人蘇位榮補充說,在「口頭」契約部分,只要雙方意思合致,都可以構成契約。在張淑晶房客的案例,房客沒通知張淑晶就自己跑掉,會構成違約。

「只能說張淑晶很聰明,她是專業的二房東,她懂這些眉眉角角,所以她才有辦法透過這些漏洞去賺錢。」租屋青年創業家黃聖皓分析道。

簽約注意對方是否為屋主?

說到簽約時需注意的細節,曹筱筠提醒,一定要知道租賃當事人的相關資料!尤其是面對來簽約的人,要確認他是否是屋主,可以請對方出示房屋所有權狀或建物謄本,確認屋主身份。

若對方說自己是代理人,可請對方出示大房東同意代理的同意書,同意由他行使房東權利。

若是二房東,則需要大房東的同意書,特別是《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱《租賃條例》)有特別規定,二房東轉租時,必須有大房東的同意轉租的證明。

契約內容看清楚 內政部公告租約範本供下載

對於租約範本的挑選,一般房東都是用書局的租約範例,曹筱筠提醒,到內政部地政司租賃專區,或崔媽媽基金會網站下載租約範例會比較好,且有「屋況確認書」也可供參考。行政院推行的租賃新制2.0於9月1日上路,在這些平台都有最新的租約範本可下載。

若不用政府公告的租約範本,房客務必要把契約內容看清楚!例如在修繕責任部分,雖然原則上由房東負責修繕,但責任可以轉嫁,有些房東會在契約載明「消耗品由房客負責」,而「消耗品」的範圍涵蓋很廣,除了燈泡、電池外,冷媒、馬達、壓縮機也有可能被列為消耗品,連水管堵塞也會被當作是自然耗損。

另外,房東不能任意進出房客房間,但曹筱筠曾看過有房東在契約記載:房東有檢查房間的必要性,可以進出房間,所以「真的要把契約內容看清楚!」曹筱筠強調。

在租屋市場,也有房東會要求房客不要報稅,或在契約約定拋棄審閱期,或寫租屋「廣告僅供參考」,甚至有些書局賣的契約,會載明若因為出租導致稅賦增加,由承租人負擔等約定。但若定型化契約有這些內容,因屬於《消費者保護法》所定的「不得記載事項」,會變成無效條款。

想提前解約?須先約定「提前終止條款」

回到張淑晶房客的案例,房客可以主張提前終止契約嗎?

曹筱筠解釋,終止契約分兩種:法定終止和意定終止。

通常法定終止契約較難達成,例如必須是房屋應修繕卻不修繕、房屋不能居住等事由。

若是因為工作調職、跟室友關係不好、環境不佳等因素,需要終止租約,房客要看自己是否有「意定終止權」?例如租約是否有明訂可提前終止契約的條款?例如條款有明訂在一定期間內事前告知,就不用扣違約金。

曹筱筠補充說,依據內政部公告的《住宅租賃契約書範本》第14條訂有明文,房客若沒提前告知解約,最多只扣一個月租金。

青年租屋創業家黃聖皓則認為,房客提前終止租約又不用支付違約金,對屋主是不利的。「基本上不可能發生!對一般屋主來說,他們不會允許這種事情。」所以如果要提早解約,還是要準備一個月的違約金。

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