● 廖庭輝／社會住宅推動聯盟研究員
明倫社宅租金問題，其實是一個很好的題目，剛好體現了社會住宅一直被掩蓋的結構問題。
簡單來說，明倫社宅這麼貴的根本遠因，在於台灣長年興辦社宅的整體思維．就是註定讓所有社宅租金都很貴；而明倫在設計、興建、與制度上的其他細節問題，又讓明倫比其他間社宅貴得更誇張，以至於最後引爆業力，把這個問題呈現在大家眼前。
所以，明倫這麼貴有沒有問題？當然有問題。
但這問題是不是明倫獨有的問題？當然也不是。
▲ 廖庭輝觀察道，明倫社宅租金貴，問題出在興辦社宅的整體思維。（圖／記者呂佳賢攝）
台灣社宅租金 本來就很貴
台灣的社會住宅貴嗎？目前的規定是社宅要以市場租金的7到85折出租，聽起來似乎很合理。
但我這邊有一張日本社會住宅與市場租金比較圖，他們的社宅租金大概都是市場租金的3到4折 。而且不是只有日本特別便宜，韓國、香港的比例也差異不大。
那為什麼會覺得台灣社宅租金好像很合理？我認為大概有幾個原因：
一來是以前台灣人沒看過社會住宅，所以沒有太多先入為主的價格概念，比市場便宜一點就好；
二來是社宅通常蓋得又新又漂亮，所以就算有些沒便宜太多的社宅，跟外面比較起來也覺得滿公道的。
三來是台灣那些更低價、給更弱勢住的政府提供出租的住宅（如平宅、出租國宅）數量不多，住過的人更少，也很難提供比較感。
比方說，低收入戶才能入住的平宅，只需要繳交千餘元管理費就好；而二十分位以下的出租國宅，12坪月租也大概只要2800元（注意，這些都是台北市的租金價格）。
所以當這些住宅未來要轉型成社宅的時候，其實他們都是最清楚台灣社宅很貴的那群人。
▲ 廖庭輝指出，社宅新穎漂亮，即使租金貴，人們也會認為是公道價。（圖／記者呂佳賢攝）
自償迷思是台灣社宅租金太貴的根源
關鍵在於整體社宅的興辦思維上，那些社宅不太貴的國家，對於社宅最高指導原則都是「弱勢族群住得起」，因此低租金這件事情，是預設好本來就該這樣的，這就是蓋社宅的目的。
那租金收得低，社宅會虧本怎麼辦？要嘛就政府直接撥錢補貼，要嘛就交叉補貼（比方說部分社宅租給店面、商場、停車場、甚至賣掉，賺的部分去補貼弱勢房租虧損的部分），反正想辦法找錢就是了。
但台灣社宅最高的指導原則，是「政府最好不要出到錢」，也就是「社宅租金應該自償」。
這件事情不只這次的主角北市府或柯文哲這樣想，2013年朱立倫推出「青年社會住宅BOT」，宣稱市政府不用出錢就能蓋社宅；2016年蔡總統首任行政院長林全也表示，希望社會住宅不要動用公務預算，更說能少編就盡量少編，藍綠白都湊齊了。
所以，大家都想不出錢就蓋社宅，這就是我說的「興辦思維出了問題」。但老實說，根本沒有一個國家的社會住宅是自償的，台灣這種奇怪的思維不知道是去哪邊學來的。
▲ 廖庭輝指出，台灣興辦社宅的最高指導原則為「租金應該自償」。圖為明倫社宅4萬三房內部照。（圖／謝小姐授權提供）
社會住宅本來就是社會安全網的一環，怎麼可能不用貼錢？大家搭公車政府要貼錢，搭捷運政府要貼錢，連買房子的自購優惠貸款政府都他媽的貼錢，結果社宅竟然說要靠租金自償。結果當然就是租金貴到翻，就跟捷運如果不補貼，也會漲到很多人搭不起一樣。
這樣的思維甚至直接影響在資源分配上，房地合一稅餘額明文規定要用於住宅政策及長期照顧服務支出。結果房地合一稅105至108年度共挹注長照基金約137億元，卻完全沒有對住宅部門進行補貼。幹嘛補貼？啊你們就自償就好了啊。為什麼很多地方政府覺得房產稅改革沒必要？也是沒有逼著你支出，你也就沒動力開源了，何必得罪人。
社會住宅硬是要完全（100%）自償，看看隔壁棚的租金補貼自償率多少？是完美的0%啊！每年發出去就是噗通扔進水裡，不會回本的。但還不是每年一直發，今年加碼發。
▲ 廖庭輝指出，政府興辦社宅的思維，就是期待100%自償。（圖／謝小姐授權提供）
中央怠惰：欠缺可負擔基準
所謂的「可負擔計算基準」，是指國家透過政策協助，確保國民的居住經濟上可負擔，一般來說這個標準是居住成本（房貸或房租）不超過家庭收入30%。
而這個基準與後續的配套，《住宅法》11條規定應該在去年一月完成，但違法怠惰拖到今年還是沒有訂出來，經過我們抗議後，政府說今年底會擬出一個基準。
理論上只要有了這個基準，不管是透過改變思維，或是加強補貼，我們的社宅與租補等補貼機制都應該更加合理完善。我不知道哪個是因哪個是果。是社宅那麼貴，我們的政府不敢設定基準？還是因為我們沒有設定基準，所以搞得社宅那麼貴？
因為缺乏這個基準，目前各縣市社宅的優惠折數與價格都是用喊的，喊來喊去喊出一個很貴的數字，其實也只是遲早的事。
總之，社會住宅的興辦，政府應該、也必須進行補貼。而這些補貼，也必須有一個合理的標準來進行。
▲ 台北市明倫公共住宅外觀，一房型的內部裝潢。（圖／記者呂佳賢攝）
明倫社宅比其他社宅還貴？
明倫社宅租金貴不貴？當然貴，這沒什麼好洗地的。雖然三房型40500是「原價」，弱勢還會打折，但即便是打折最多、最弱勢的群體，打完折後月租也要36000。
而這個群體的收入是多少呢？是家庭總收入平均每人每月17005元以下。如果你去跟這樣的家庭說「政府有蓋社宅給你們住，打折之後月租算你三萬六就好」，最好跑快一點，你沒被扁就算你運氣好。
但如果不是明倫社宅貴成這樣，大家也不會知道台灣社宅本來就滿貴的，不是嗎？問題不是只有他有，但他就是天空中最亮的那顆星。
為什麼那麼貴？的確太豪華了
明倫之所以比其他社宅還貴，一個重要原因的確就是蓋得太大又太貴了。明倫的三房型有高達44坪的大坪數（東明的三房型只有30坪）與大量的公設，總租金當然很高。
更何況，社會住宅的每坪建造單價並不低，今年八月章定煊老師給過一個電梯大樓的營造成本數字「一坪12萬算品質不錯，一般是11萬左右，10萬以下品質不太理想」，但有著綠建築、智慧建築、無障礙空間、耐震等4大標章的社會住宅，目前每坪造價約為14.45萬。
不是說品質蓋得好這件事情有錯，但如果社宅的主要目標是提供給弱勢居住，品質與價格就必須取得平衡做出取捨。除非你能夠在堅持品質的狀況下，也給予更多補貼挹注把租金壓下去，不然目標群體住不起，蓋得再好也沒有意義。就像一件脫離TA的商品，做得再好都是失敗的。
除此之外，管理費在目前的社會住宅租金當中沒有分開計價，所以住戶其實不知道自己的租金有多少錢是拿去付管理費的。那麼在只繳一筆錢的狀況下，住戶當然要求高品質的管理水準與三班制保全（為什麼都智慧建築了還要三班保全？），這也是一筆不小的開銷。
▲ 台北市明倫社會住宅一房型內部裝潢。（圖／記者呂佳賢攝）
稅賦：不必要的支出
目前社宅的興辦成本大致可以分為日常管理維護（管理費）、中長期修繕、興建成本、稅賦。如果說其他都是必要開銷只是需要控管，稅賦這項就實在有點莫名其妙。
沒錯，社會住宅是要繳房產稅的。雖然《住宅法》22條說社宅的地價稅及房屋稅得適當減免，但最多只能減免10年，而社會住宅的營運期是抓55年，也就是有45年都要繳房屋稅地價稅。
但這筆錢當然不可能在10年之後才猛調升一波租金，而是直接攤算到當前租金，這當然就推升了社宅的租金，而且重點是這些錢可能還轉一手，還要對社宅進行補貼。
我實在搞不清楚為什麼要做這種事情，這種不合理的措施當然有待中央修法，但若地方願意，其實也可以在稅基與自治條例當中找到辦法放寬限制。
▲ 柯文哲出席明倫社宅招租記者會。（圖／記者袁茵攝）
建議：以成本租金替代打折估價
老實說，明倫租金那麼貴之後，社宅多少會被懷疑是居住正義，還是政府當包租公賺錢的手段。我認為不要再使用「市場租金打折」的概念來談租金，而是要改用「成本租金」的概念。
因為，「市場租金打折」本來就是一個會有爭議，不容易讓人信任的標準。這個市場租金到底是新成屋還是中古屋？北市府說是新成屋，花次說是中古屋，聽誰的？而這個租金是電梯大樓，還是華廈還是公寓的租金？
這些數字都差很多。當租金一高起來的時候，市民第一時間絕對就是懷疑你是用什麼當標準計算的，是不是在坑市民的錢，這會讓市府陷入非常嚴重的信任與公關危機。
成本租金就好辦很多了，首先這就體現了「政府不賺錢」的立場，而且還會再額外補貼錢。把各項成本跟試算出來的租金攤出來，哪邊花太多哪邊有好好省錢，為什麼收這個價格，大家一目瞭然。
對於弱勢戶的租金，政府可以收得比成本租金還要低；對於沒那麼弱勢的群體，政府則可以收得比成本租金再高一點。最後的結果，就是要讓整體租金平均的接近且略低於成本租金，以顯示政府不只沒賺錢，還貼了一些錢。
再強調一次，明倫這麼貴有沒有問題？當然有問題。
但這問題是不是明倫獨有的問題？當然也不是。
如果明倫社宅的爭議，可以讓更多人注意到台灣社宅的根本性問題，並在未來具體每個案例上都往前修正，也就有它的價值所在了。
最後還是打個小廣告，最近我們的居住正義企劃「天龍房屋」募資中，懇請大家支持。
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我們想讓你知道…如果社宅的主要目標是給弱勢居住，當目標群體住不起，蓋得再好也沒意義。就像一件脫離TA的商品，做得再好都是失敗。