【疫情下房客】實習工作臨時喊卡！專家教你怎跟房東協調降租金

新聞節目中心／綜合報導

疫情衝擊想降房租？若獲房東同意降租，Line記得截圖且將約定註記到契約中！昨（22）日在資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，律師施宥宏提醒，若不敵疫情，需要跟房東協調降租金，若房東同意降租，務必留下書面資料。若是用Line對話，務必截圖存證，並註記到租屋契約中，以避免日後房東翻臉不認帳。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠則建議，若房東遇到房客租約到期但不敢搬走，雖然房客仍持續繳租金，但一定要簽短期租約，以免一年一簽的租約自動轉為不定期租約，衍生其他麻煩。

降租別高興太早　記得Line截圖＋契約補註記

在疫情三級警戒的衝擊下，服務業叫苦連天，而租金對店家來說，是沈重的負擔！

律師施宥宏觀察道，他的事務所就在永康商圈附近，以前小籠包店和冰店大排長龍，但如今門可羅雀。永康商圈租金相當昂貴，一個30-40坪的店面，租金一個月至少10-20萬。如今店家營業量降到三成，許多店家不是倒閉，就是改為線上營運。

若店家期望調降租金，且降租已經獲得房東同意，施宥宏強調，務必要留下書面紀錄。「如果是Line，可以先截圖。現在Line都有收回功能，一定要截下來！」

但Line截圖下來後，施宥宏提醒，要在租屋契約上做補註記的動作，就是在契約記載「從幾月幾日到幾月幾日，先降租多少」，再簽名蓋章。接著，房客把寫好的註記，照下來Line傳給房東後，若獲得房東同意，就再截圖存證，以避免日後房東翻臉不認帳。

實習＆工作臨時喊卡！協調降租有技巧

疫情突然爆發，也壞了人們原訂的計畫。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，疫情期間他們接到許多電話，不少民眾為了錄取到的實習和工作，原本都已經簽好租屋契約，也開始付房租，未料因為疫情衝擊，實習和工作缺關閉，不僅沒收入，還要繳房租。

曹筱筠表示，雖然在《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，有明文「法定終止權」，但終止條件是要房客欠租2個月房租，或有不法行為、轉租或破壞房子，或房客有疾病、意外等事由，才能終止租約。若不符合這些條件，租約就難以立即終止。

曹筱筠指出，在一般情形，房客還是可以先跟房東談終止租約，如房東拒絕終止。接著，可檢視契約內是否有「任意終止條款」，就是租屋契約是否有允許房客可以「不附理由」終止租約的約定？如果有，就要提早一個月通知要解約，否則最多會被扣一個月的租金。

若租約沒有「立即終止條款」，房客也無法依據法定終止事由解約，曹筱筠建議，房客可以跟房東協調延後租約，或檢討違約金。若付不起租金，也可協調如何分期付款或減租、擬定計畫書。簡言之，就是不要讓房東損失太多。

另一方面，也有部分民眾面臨租約到期但不敢搬走，房東也不敢點交的窘境。曹筱筠強調，在租約到期的情形下，「一定要簽短期租約！」因為當租約到期，房東仍持續收租金，租約將會演會成「不定期租約」，將衍生其他麻煩。

不繳租金被告上法院　法官如何判？

對於房東，律師施宥宏則建議，在房客遲繳租金時，房東可以先關懷房客狀況，了解對方是否有餘力負擔租金。若面對房客蓄意擺爛、已讀不回，房東可以發函通知，催告對方定期支付。若房客仍然擺爛，房東只好上法庭提告。

對於網紅律師呂秋遠表示，法院因疫情停擺，房客被房東告，法院半年後才會第一次開庭，三審定讞可能是在三年後的說法。施宥宏律師回應說，司法院已經通過視訊開庭相關的條例，法院未來可能會視訊開庭。

至於法院會如何判，施宥宏律師預估，法官通常會依據「情事變更原則」酌減租金，而房客也能跟法官抗辯，因疫情衝擊產業，無力繳交租金為「不可抗力」。不過，在法庭上，房客最多只能主張「酌減」租金，而不能要求完全免除房租，因為房客佔用房屋本該給付租金，不能完全不付款。因此法院最終會自由心證，訂個數額，判決房客應給付的租金。「不能說，因為疫情，就什麼都不用付！」

系列報導》

► 【染疫理賠】打疫苗77猝死！疫苗險如何賠？防疫保單怎麼挑？

完整版影音》