● 林資雄／社團法人高雄市都市更新學會理事長
為什麼說「都更最大的釘子戶」其實就是政府？因為政府沒有將都更的遊戲規則訂立清楚，尤其是都更最重要的「整合」完全沒有規定，誰能做整合？整合的費用是多少錢？「都市更新條例」完全沒有規定，故都更雖然有稅賦、獎勵值的優惠，但因為沒有專業的都更整合人員，在合理的整合費用吸引下衝鋒陷陣。再加上遇到不同意戶時，雖然都更同意比例已經達到法令規定，但政府不敢動用公權力強拆，讓都更很難成功，故都更從民國88年施行以來，能夠成功的個案寥寥可數。
都更整合「誰」能做？
10月14日凌晨大火，造成高雄鹽埕區城中城46人死亡的重大悲劇，媒體報導因為高雄市議員李喬如「整合」兩次破局，故造成這個悲慘的結果。我們在討論誰必須為這個悲劇負責時，我們應該先釐清，什麼樣的人才可以擔任都更整合人員？當然，我們除了感謝李喬如議員的熱心外，我們也可以問，他有什麼資格可以從事這麼專業的都更整合工作？
▲城中城大火導致46死，也將台灣現行都更困局搬上檯面 。（圖／記者吳世龍攝）
都更能否夠成功，取決於「整合」是否能夠成功，整合人員在都更案中擔任第一線的重要角色，問題是誰才有資格擔任都更整合人員？因為都市更新條例沒有明文規定，故任何人不需具備任何專業知識，都可以擔任都更整合人員。
實務運作上，有建設公司的開發人員，有專業的整合公司，有不動產從業人員包括不動產仲介人員、地政士、土開人員，有熱心的民意代表、里長、鄰長、地主，甚至也有黑道、地痞流氓在擔任整合人員的新聞報導。簡言之，任何人想要擔任都更整合人員，不須具備任何條件都可以名正言順的為之。
都更在任何人都可以擔任整合人員的情況下，事實上就說明了都更一定沒辦法作成。
而且都更整合人員因為沒有受過完整的教育訓練，素質難免良莠不齊，有些整合人員為了爭奪已經有人在整合的都更案，就會加碼給地主一些不合理的條件，以取悅該地主轉向過來與他們合作，但在大家都在搶奪同一個都更案時，就注定了這個都更案失敗的命運。
▲「不動產經紀業管理條例」的立法，限制了不動產從業人員的資格與條件。（圖／東森房屋內湖捷運加盟店提供）
反觀不動產仲介市場，雖然各仲介品牌林立，仲介從業人員約四至五萬人，但整個仲介交易市場井然有序，偶有交易糾紛，但比例非常的低，這都要歸功於「不動產經紀業管理條例」的立法。
依「不動產經紀業管理條例」的規定，欲從事不動產仲介業，必須符合以下條件：
1.經紀業者設置營業處所。
2.經營業者必須加入各縣市的不動產仲介公會。
3.從業人員必須是有證照的不動產經紀人、或受過30小時專業訓練的營業員。
4.不動產經紀人或營業員每四年還必須複訓30小時。
5.繳交營業保證金二十五萬元。
符合以上條件，才可以有資格仲介「一間房屋」或「一筆土地」的銷售。違反者，依照管理條例第32條規定，要處以一年以下的有期徒刑。
政府不作為難推動都更
但要整合幾十間、幾百間、甚至是幾千間房地的都更整合人員，卻沒有有任何條件的限制。任何人不需具備任何專業知識都可以做，當然李喬如議員也可以擔任都更整合人員，這是一個很諷刺的現象，也是都更無法成功的原因。
再者，仲介人員於仲介成交之後，可以收取成交金額的6%做為報酬。但都更整合人員在花了幾年時間之後，如果有幸整合成功，整合費用是多少？法令沒有明文規定，很有可能只是白忙一場。
令人不解的是，「都市更新條例」將都更過程所需要的費用於「共同負擔」費用表明文規定，包括工程費、權利變換費、貸款利息、稅捐、管理費、都市計畫變更負擔費、容積移轉費、申請各項建築容積獎勵所支付之費用等八大項，其中專業技師包括建築師、估價師、地政士等，共同負擔中也有相關費用的提列，但就是沒有都更整合人員的整合費用之提列，我們不了解為何會有這麼荒謬的立法？故有人會戲說都更整合人員是只問付出，不問收穫的義工，但這是合理的嗎？
▲台北市士林區「文林苑」。（圖／記者張菱育攝）
另外，因為有文林苑的陰影，故即使都更同意比例已經達到法令規定，而且法令也有強制拆除的明文規定。但政府為了顧及選票，仍然不敢動用公權力強拆不同意戶，讓少數的不同意戶，有恃無恐的對抗大多數的同意戶，這種不作為也讓都更永遠無法成功。
我們希望政府不要再扮演都更的最大釘子戶，阻擋都更的推動。對於沒有規定的都更整合人員資格及整合費用，盡速增訂之。對於已經有明文規定的強制拆除，也能硬起來徹底執行之。希望透過46條人命的悲劇，喚醒政府正視這些缺失，否則台灣有超過二分之一的房屋，屋齡是超過30年的老舊房屋，我們很擔心類似的悲劇再度上演！
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● 本文獲授權，轉載自《聯合報》，原標題為「誰能整合沒立法 政府是都更最大釘子戶」。以上言論不代表本網立場，歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見，請寄editor88@ettoday.net，本網保有文字刪修權。
我們想讓你知道…都更在任何人都可以擔任整合人員的情況下，事實上就說明了都更一定沒辦法作成。