林資雄/遊戲規則訂定不清 政府是都更最大「釘子戶」

我們想讓你知道…都更在任何人都可以擔任整合人員的情況下,事實上就說明了都更一定沒辦法作成。

● 林資雄/社團法人高雄市都市更新學會理事長

為什麼說「都更最大的釘子戶」其實就是政府?因為政府沒有將都更的遊戲規則訂立清楚,尤其是都更最重要的「整合」完全沒有規定,誰能做整合?整合的費用是多少錢?「都市更新條例」完全沒有規定,故都更雖然有稅賦、獎勵值的優惠,但因為沒有專業的都更整合人員,在合理的整合費用吸引下衝鋒陷陣。再加上遇到不同意戶時,雖然都更同意比例已經達到法令規定,但政府不敢動用公權力強拆,讓都更很難成功,故都更從民國88年施行以來,能夠成功的個案寥寥可數。

都更整合「誰」能做?

10月14日凌晨大火,造成高雄鹽埕區城中城46人死亡的重大悲劇,媒體報導因為高雄市議員李喬如「整合」兩次破局,故造成這個悲慘的結果。我們在討論誰必須為這個悲劇負責時,我們應該先釐清,什麼樣的人才可以擔任都更整合人員?當然,我們除了感謝李喬如議員的熱心外,我們也可以問,他有什麼資格可以從事這麼專業的都更整合工作?

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▲城中城大火導致46死,也將台灣現行都更困局搬上檯面 。(圖/記者吳世龍攝)

都更能否夠成功,取決於「整合」是否能夠成功,整合人員在都更案中擔任第一線的重要角色,問題是誰才有資格擔任都更整合人員?因為都市更新條例沒有明文規定,故任何人不需具備任何專業知識,都可以擔任都更整合人員。

實務運作上,有建設公司的開發人員,有專業的整合公司,有不動產從業人員包括不動產仲介人員、地政士、土開人員,有熱心的民意代表、里長、鄰長、地主,甚至也有黑道、地痞流氓在擔任整合人員的新聞報導。簡言之,任何人想要擔任都更整合人員,不須具備任何條件都可以名正言順的為之。

都更在任何人都可以擔任整合人員的情況下,事實上就說明了都更一定沒辦法作成。

而且都更整合人員因為沒有受過完整的教育訓練,素質難免良莠不齊,有些整合人員為了爭奪已經有人在整合的都更案,就會加碼給地主一些不合理的條件,以取悅該地主轉向過來與他們合作,但在大家都在搶奪同一個都更案時,就注定了這個都更案失敗的命運。

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▲「不動產經紀業管理條例」的立法,限制了不動產從業人員的資格與條件。(圖/東森房屋內湖捷運加盟店提供)

反觀不動產仲介市場,雖然各仲介品牌林立,仲介從業人員約四至五萬人,但整個仲介交易市場井然有序,偶有交易糾紛,但比例非常的低,這都要歸功於「不動產經紀業管理條例」的立法。

依「不動產經紀業管理條例」的規定,欲從事不動產仲介業,必須符合以下條件:

1.經紀業者設置營業處所。

2.經營業者必須加入各縣市的不動產仲介公會。

3.從業人員必須是有證照的不動產經紀人、或受過30小時專業訓練的營業員。

4.不動產經紀人或營業員每四年還必須複訓30小時。

5.繳交營業保證金二十五萬元。

符合以上條件,才可以有資格仲介「一間房屋」或「一筆土地」的銷售。違反者,依照管理條例第32條規定,要處以一年以下的有期徒刑。

政府不作為難推動都更

但要整合幾十間、幾百間、甚至是幾千間房地的都更整合人員,卻沒有有任何條件的限制。任何人不需具備任何專業知識都可以做,當然李喬如議員也可以擔任都更整合人員,這是一個很諷刺的現象,也是都更無法成功的原因。

再者,仲介人員於仲介成交之後,可以收取成交金額的6%做為報酬。但都更整合人員在花了幾年時間之後,如果有幸整合成功,整合費用是多少?法令沒有明文規定,很有可能只是白忙一場。

令人不解的是,「都市更新條例」將都更過程所需要的費用於「共同負擔」費用表明文規定,包括工程費、權利變換費、貸款利息、稅捐、管理費、都市計畫變更負擔費、容積移轉費、申請各項建築容積獎勵所支付之費用等八大項,其中專業技師包括建築師、估價師、地政士等,共同負擔中也有相關費用的提列,但就是沒有都更整合人員的整合費用之提列,我們不了解為何會有這麼荒謬的立法?故有人會戲說都更整合人員是只問付出,不問收穫的義工,但這是合理的嗎?

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▲台北市士林區「文林苑」。(圖/記者張菱育攝)

另外,因為有文林苑的陰影,故即使都更同意比例已經達到法令規定,而且法令也有強制拆除的明文規定。但政府為了顧及選票,仍然不敢動用公權力強拆不同意戶,讓少數的不同意戶,有恃無恐的對抗大多數的同意戶,這種不作為也讓都更永遠無法成功。

我們希望政府不要再扮演都更的最大釘子戶,阻擋都更的推動。對於沒有規定的都更整合人員資格及整合費用,盡速增訂之。對於已經有明文規定的強制拆除,也能硬起來徹底執行之。希望透過46條人命的悲劇,喚醒政府正視這些缺失,否則台灣有超過二分之一的房屋,屋齡是超過30年的老舊房屋,我們很擔心類似的悲劇再度上演!

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● 本文獲授權,轉載自《聯合報》,原標題為「誰能整合沒立法 政府是都更最大釘子戶」。以上言論不代表本網立場,歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見,請寄editor88@ettoday.net,本網保有文字刪修權。

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