▲政府在2022年初祭出多項打房策略。（圖／記者陳宏瑞攝）
● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長
2022年在政府政策嚴打炒房下，未來房價會漲還是跌？如果這幾年不買房，5年後房子會更買不起嗎？
檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素：庫存、供求關係和營建成本
要回答上述問題，其實並不難，關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的三大核心因素：庫存、供求關係和營建成本。
首先，先看當前的房市庫存。根據業者統計資料顯示，去年7月以後，全台待售住宅從31.2萬棟，在短短半年大減近6萬棟，降至25.4萬棟，減幅逾18%，市場供應大減，造成屋主姿態升高，紛紛開高價出售；再以新建餘屋量觀察，2012年以來雖新建餘屋量逐年攀升，從2.4餘萬戶，快速遞增到2016年的7.3萬戶之後即呈現穩定，2019年第四季雖續增至7.8萬戶，但從2020年第2季起，餘屋量又開始遞減，目前已經少於5萬戶，若再扣除一些需求較少的大坪數房屋後，符合當前市場需求的中小坪數格局的房子，並沒有多少的餘屋存量。
▲2015-2020六都移轉棟數變化。（圖／作者提供）
再從房市交易量來看，2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟，全年的買賣移轉棟數接近35萬棟，雙雙寫下8年新高，並超越2014年前波房市起跌點，與前一年（2020）相比，也成長了～6%之多。基本上，房市交易量從2016年墜入谷底（24.5萬棟）後，逐年回升。去年（2021）房市轉熱，主要是房市從衰退（熊市）走向復甦（牛市），再加上通膨下的買房抗通膨心理所致。所以，從需求上來看，需求量的增加是可觀的，在新屋「需求大於供給」的情況下，不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋，也拉升了房價。
▲近期房市從疫情下逐漸復甦，增長了可觀的需求量，連帶拉抬房價。（圖／記者湯興漢攝）
房產需求持續增加 未來五年不見減少
再深入分析人口和家戶數的變動情形，可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減，比較顯著的轉折年份應該是從2000年開始，若考量到現今購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡層35～45其次為30～35和45～50兩個年齡層），那麼少子化的影響最快也要到2028年（1998＋30）才會開始出現，2040年（2000＋40）才會有比較明顯的影響；但再考量近年來家戶數的增加狀況（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加），近11年來增加了超過100萬戶（每年約9萬戶），每年增幅達1.13％，也超過少子化下的最大人口減幅（0.7％），亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。從這些數據來看，我們似乎看不到未來5年房產需求減少的可能。
▲出生人口變化。（圖／作者提供）
再從供給上來看，從我國建照的申情請形顯示，從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅，都是近10年新高；若再從近10年使用執照來觀察，可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況（～11000平方公尺），亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小，這也反應了當前的小宅化現況。雖說表面看來這幾年建照的申情宅戶數有增加，但計入使照和建照的時間差（～3年）之後，推估3年內，新屋供給數量仍難增長，若再計入這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，增加將極其有限。亦即當前，新屋供不應求的情形仍難改善。
最後，再看看房價的成本結構。
房屋的成本結構包括了：土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後只會進一步推升，因此，往後房價只有緩漲和暴漲的可能，這也是政府強力介入干預房市的原因，目的在防止房價暴漲。
▲從房地產的成本結構來看，每一項要素都會再上漲。（圖／記者陳筱惠攝）
房市未來怎麼走？
小宅化格局大致確定。
2020年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻只有2萬5980件，較2019年減少了4.28%，這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響，近期的統計數字也顯示，單身族爆多，當前 每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低。
建造規格提升引發新的購屋需求 新屋占比提高
再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少，除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪（降低17分貝，達到58分貝以下）的要求外；很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工；社區內也有了「無障礙的順平設計」；對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量⋯，這些都「增加了居家的舒適性」，提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋占比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。另外，有都會熱區買房需求的民眾，若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
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