▲一般青年難以負荷沉重的房屋貸款，房價漲幅甚至大於薪資成長。（圖／記者陳凱力攝）
● 賴宗裕／政治大學地政學系教授、政治大學不動產研究中心主任
過去一年，房價成為社會熱門討論的話題，高漲的房價與物價，就是不漲薪資所得，讓平常百姓受薪階級望屋興嘆，高不可攀。而根據行政院主計總處之109年人力運用調查報告，全體受僱就業者中，月入不到3萬元有272.1萬人，根本難以負擔沉重的房屋貸款，如何買得起房子。
再以民國101年至109年的房價來看，平均漲幅達30%以上，青年薪資漲幅卻相對有限，未滿25歲者9年以來薪資只漲了約25%、25-29歲16%，而30-39歲甚至僅有10%左右。這些社會期待結婚生子的年輕族群，卻也是承受生活成本與壓力最大的一群。尤其近五年全台各地房價漲幅在2至5成之間，但薪資所得只漲1成左右，使得更多人覺得買房越來越難。
▲圖1、近十年房價與青年薪資漲幅。（圖／資料來源：行政院主計總處，110.12.23；內政部不動產資訊平台）
從下圖2全國及雙北2002~2021房價所得比之變化來看，全國房價所得比從2002年的4.26一路攀高到2021年第三季已翻倍成9.24，甚至同時期的台北市從5.89到15.86，近乎三倍速成長。因此，房價漲幅確實明顯高過年輕人薪資漲幅，兩者差距不斷擴大，尤其房價漲1%將近10萬元，而薪資漲1％卻不到1萬元，難怪青年只對房價上漲有感，但對薪資上漲毫無所感，也凸顯適婚年齡者根本不敢結婚，因為買不起也租不好，如何成家立業。
▲圖2、房價所得比（2002-2021第三季）。（圖／資料來源：內政部不動產資訊平台）
根據內政部戶政司人口統計資料顯示，全台育齡婦女有偶率在25-29歲年齡層，從2000年的48.71％大幅降至2020年的18.6％， 30-34歲年齡層亦在相同期間從72.83％跌落至44.96％，35-39歲則從79.63％降至61.02％，明顯看出年輕人未婚或晚婚情形愈形惡化，少子化的趨勢可想而知。
▲表1、育齡婦女有偶率（2000-2020）。（圖／資料來源：內政部戶政司人口資料庫）
在此同時，台灣社會結構也迅速轉變中，以1997至2021年間之單身住戶數為例，在此期間成長138.5％，且全台新增加之戶數中，有65％是單身住戶，這當中應有相當比例屬於青年單身住戶。
綜合上述分析，台灣社會不少青年人正處於高房價、低所得望屋興嘆的世代，結婚有偶率直直落，單身比例卻持續攀高。然而，年輕人多喜獨居或與伴侶同住，在經濟條件之影響下，青年安居問題便值得重視評估如何提供協助。為紓解青年人買不起、租不好、不敢婚的問題，政府在青年住宅政策上應有協助青年購屋之政策，以及減輕租屋成本，以利儲蓄，進而提高購屋能力之措施。爰此，亟需政府推出青年住宅政策的支持。
地方推出社會住宅供租賃 中央另有房貸優惠
目前國內各縣市特別針對青年（20至40歲以下）推出的住宅政策並不算多，大多僅是依《住宅法》推出的「只租不售」社會住宅，雖多名為「青年社會住宅」，但實際上申請對象並不限於青年。
相對有比較明確的青年住宅政策者，如新北市青年社會住宅可配合「青年租金補貼」，其申請者有特別針對青年為年滿18歲以上，未滿40歲之單身或新婚或育有未滿7歲子女者；台北市推出「社會住宅青年創新回饋計畫」，提供一般戶中一定比例戶數，讓符合社會住宅申請條件之民眾，依據專長類型提出具社會性、公共服務性的社區回饋計畫，獲得免抽籤入住機會。
除租賃住宅以外，針對青年購屋，中央有財政部的「青年安心成家購屋貸款」及內政部「自購住宅貸款利息補貼」，給予相關貸款優惠。至於地方推動青年住宅情形，目前花蓮縣、南投縣、彰化縣已自行訂定地方法源，由政府自行興建或獎勵民間興辦，採「只售不租」之賣斷式住宅模式，並限制承購者年齡須落於20歲至45歲間。
▲彰化縣政府興建青年住宅，並推出抽獎活動振興地方。（資料圖／彰化縣政府提供）
政策不到位 青年感受不到負擔減少
從目前政策推動情形而言，實缺乏明確的青年住宅政策，大多僅將社會住宅冠名「青年」，而未有更具體或優惠的協助。另一方面，雖給予青年購屋貸款優惠，但從前述的房價與薪資結構來看，房貸再優惠但房價太高，對青年來說仍然是沉重的負擔，還不如降價來得有感。然而，真正以青年為對象，並給予價格優惠的推案量卻相對稀少，尤其，其政策目的是希望吸引青年回流，但檢視其區位卻未必符合青年生活機能所需，對於青年住戶本身就業、小孩就學、家庭生活等更是缺乏完善的居住環境規劃及協助，如何能夠吸引青年、幫助青年？
▲作者指出，現行政策要更以符合青年需求為取向。圖為三重青年住宅。（圖／記者黃彥傑攝）
綜上所述，政府除應積極抑制炒地炒房讓房價不再不合理飆升，不讓囤房者坐享低持有成本控制供給等待增值暴利外，亦宜從青年買得起、租得好的需求面來研擬青年住宅供給對策，應提出「青年住宅多元方案」，以更廣、更多元面向的青年住宅政策及配套。謹提供以下方向之建議：
一、以容積獎勵吸引民間投資興建青年住宅
為提升青年住宅的供給數量，僅靠地方政府自籌經費興建，相對困難。那麼是否能引進民間資源投資興建呢？目前國內常用來吸引民間投資的工具不外乎是容積獎勵或租稅減免。前者提高業者收益，後者降低成本，一般而言，業者多偏好容積獎勵，因其可操作空間較大，甚至有隱藏的放大效益。惟容積獎勵制度常引發詬病，質疑嘉惠開發業者之鉅額利潤，卻無相對應之公共利益之實踐。因此，在制度設計上，應善用容積獎勵機制，鼓勵業者興建青年住宅供青年族群選購，以符公益。
此可參考美國、歐洲的包容性住宅（inclusionary housing）政策，為照顧中低收入民眾購屋能力之提高，要求開發者必須將新開發案的一定比例樓地板面積作為售價低於市場行情之平價住宅（affordable housing）。而為符合包容性要求之相關成本的行動，透過減少開發者的成本或增加其財務回報，其中最廣泛被使用的方式便是容積獎勵，以彌補業者降低售價所產生之預期利潤損失。
如同前述以容積獎勵給予興建青年住宅業者之額外獲利，藉此要求其提供一定比例較為低價的青年住宅，有助於減輕青年購屋壓力。惟為避免短期轉售賺取差價應增加轉售限制，以確保一定數量青年住宅之維持。可透過預告登記方式，訂定青年住宅於所有權移轉登記日起至少五年內，不得移轉予他人，並限制其移轉對象必須為青年或原價加物價調整後，賣回給住宅主管機關，避免青年住宅回流至一般買賣市場而逐漸減少。亦即當青年已有換屋能力後，確保青年住宅繼續留給其他青年居住。
二、給予青年租金補貼或租屋券協助租好房
為降低青年租金負擔，建議可提供「青年租金補貼」或租屋券，補貼無力購屋卻有租屋需求之青年支付租金，以使青年租得到、租得好。
▲新北提供租金補貼。（圖／新北市政府城鄉發展局提供）
政府興建社會住宅之美意受限於目前有些縣市或地區供給不足，或是已興建區位不少位於市區頗佳之區位，反映出不低之租金水準，一般青年租屋族群之薪資恐難有能力承租。故建議可將興建社會住宅之預算部分提撥作為租屋券方式，以補貼無力購屋卻有租屋需求之民眾支付租金。一方面減輕青年租屋成本負擔，甚至因政策補貼租屋而可租得起較好房子；另一方面，因減少租金支出可有利青年人儲蓄以便提高未來之購屋能力。此一租屋券方式至少有以下之政策作法：
（1） 可以擴大接受政府租金補貼之對象，除適用40歲以下青年外，凡支付社會住宅租金能力不足者，亦可享受政府以租屋券方式之協助。
（2） 可依照青年薪資水準相對應調整租屋券之額度，以發揮實質照顧青年租好房，並降低生活成本之目的。
（3） 符合領取租屋券標準之民眾以租屋券支付租金，屋主收取租金後可以作為平時消費之支出，有助於國民經濟之滾動。目前政府收取之社會住宅租金多做為償還興建社會住宅之貸款成本，無法產生經濟滾動效果。
三、以稅制方案誘導囤房空屋釋出
根據主計處之調查數據，台灣在民國89年時空屋量為123萬戶，到109年已增為166萬戶，顯示過去20年來，空屋量持續增加超過人口家戶成長速度，凸顯囤房問題的嚴重性，房價越高囤房越多，造成世代間的不公平，不僅貧富差距擴大，也讓青年人更買不起、租不好。因此，建議以稅制方案鼓勵囤房空屋釋出。囤房者多因持有成本低，且預期房價持續上漲擴大交換價值而囤房。因此，為促進釋出囤房空屋可以提高稅率的囤房稅，搭配改良之房地合一稅，例如對同一年賣出第二戶或第三戶以上課以更高之房地合一差別稅率，以降低漲價歸私之幅度，減少投機炒作之誘因，亦可抑制房價持續不合理之上漲，避免低薪的青年人更難買房租屋。
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