周治邦/政府猛打房有效? 對症下藥把握好兩大主軸

我們想讓你知道…抑制房價更好的政策選擇是提高房屋供給量,以及永久性提高利率來抑制民眾對房屋的需求。

 

▲政府近期推出三項影響房價政策,展現打房決心。(圖/記者陳凱力攝)

● 周治邦/台大國發所暨東吳財精系兼任教授

近期內即將實施下列三項影響房價的政策:(i)內政部的五項打房修正草案;(ii)都會區囤房稅;及(iii)中央銀行呼應美國聯準會升息。這些政策是否能抑制房價?以下將依序討論。

囤房稅造成房價下跌 但不利於已擁有自住房的買方

台中市擬從今年七月起跟隨其他五都的腳步,針對持有非自用住宅三戶以下的房屋所有人,將原本的1.2%房屋稅提高到2.4%,而對四戶以上則提高到3.6%。為討論上述囤房稅措施是否抑制房價,可用以橫軸代表房屋數量,以及以縱軸代表房價的圖一說明。

民眾購買房屋意願隨房價上漲而減少,因而可用負斜率的曲線D0表示。反觀建商提供房屋的意願隨房價上漲而增加,因而可用正斜率的曲線S0表示。在未課徵囤房税前,曲線D0及S0相交在E0點,代表均衡房價為P0,而房屋成交數量則為Q0。

 

▲圖一:課徵囤房稅的房屋市場。(圖/作者提供)

圖一顯示,由於房屋稅是對買家課徵,因而在課徵囤房稅後,買方購屋意願下降,導致需求曲線由D0向內移動到D1。而新的需求曲線D1和供給曲線S0相交在E1點,代表房屋成交數量減少為Q1,而房屋成交價則下降為P1。

在曲線D0上可以找到對應成交數量Q1的E2點,其對應的房價P2,代表在課徵囤房稅前,買方願意支付的房價。因此,P2與P1之間的距離,反映買家未來需支付的囤房稅。所以,課徵囤房稅不利於買、賣雙方;賣方的損失是房價下跌的部分,也就是P0與P1之間的差距。賣方的損失就是買方的利得,但由於買方未來需支付囤房稅,因此,其浄損失為P2與P0之間的距離。

上述分析假設所有買方必須支付囤房稅。就實務上而言,則有必要區分買方是無殼蝸牛或是已擁有自住房。前者會因未來不需支付囤房稅,而享受支付較低房價的好處,而後者則會因未來必須支付囤房稅而受損。

預售屋及成屋訂單轉讓限制 造成新屋房價下跌、中古屋房價上漲

內政部打房五大修正草案中,影響最大的應是下列限制換約轉售規定:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售。

此措施對新屋市場的影響和圖一類似。因此,比P0還要低的P1即代表此限制措施下的新屋房價。不過,對購買新屋設限,卻會造成一些民眾轉進到中古屋市場。

圖二以曲缐D0及S0分別代表換約轉售限制前,中古屋市場的需求及供給曲線,而以向外擴張的曲線D2,代表限制實施之後的需求曲線。如此一來,中古屋的房價會由P0上漲到曲線S0及D2交點E2所反映的P2。

▲圖二:限制新屋換約轉售的中古屋市場。(圖/作者提供)

內政部的訂單轉讓限制,形成限縮預售屋及新屋所有權人的財產權,從而損及其權益。然而,卻又拉高中古屋價格,因而整體而言,是否達到打房效果值得商榷。至於內政部其他各項草案也是先入為主的認為,高房價是因少數人哄抬炒作的結果。

房屋市場是一個有數以萬計參與者的高度競爭市場,少數人很難聯手把持。過去2011年公平會曾針對四大超商現煮咖啡聯手漲價開罰,然各超商不服並上訴到台北高等行政法院,最終於2013年獲得勝訴。內政部草案中擬對發佈假訊息、排隊製造熱銷假象、透過社群揪團炒作等行為重罰最高5,000萬元。

實務上,由於民眾或建商聯合哄抬房價的力量,明顯弱於四大超商哄抬現煮咖啡價格的力量。因此,一旦行政部門施行這些防弊條款,最後恐怕也難取得司法部門支持的客觀證據。

提高利率並維持一段時間 才能達到打房效果

近來有些學者在「致富的特權」一書中,認為低利率是造成2000年以來,國內高房價的主因。然而,中央銀行楊總裁則反駁説,不管利率上漲或下跌,國內房價都是上漲。近來國內的重貼現率曾由2003年6月的1.375%增加2.25%到2008年6月的3.625%。

而同一段時間,台北市中古屋房價則由每坪23.5萬元,上漲到每坪35.5萬元。因此,楊總裁的觀察似乎有理。然而,2008年發生全球金融危機後,中央銀行又於2009年2月將重貼現率調降到1.25%。因此,那段重貼現率增加2.25%的歷史,是屬利率「暫時性」上漲,從而並未造成房價下挫。

▲有學者指出,中央銀行維持的低利率環境,是造成國內高房價的主因。(圖/路透社)

從2000年迄今,中央銀行一直維持低利率的環境,造成資金氾濫,以致過多金錢追逐數量有限的房屋,實是國內房價節節上升的主因。近來美國通貨膨脹率已超過7%,而台灣則已超過2%。因此,未來中央銀行極可能被迫將利率調升到某個水準,之後並維持一段較長的時間。就國際經驗而言,這類維持利率「永久性」上漲的政策,通常會強烈降低民眾的購屋意願,但緩和降低民眾或建商的售屋意願,從而造成房價下跌的壓力。

以興利及市場機制解決高房價問題

綜上所述,囤房稅雖抑制房價,但也會減損生產者剩餘及消費者剩餘,從而造成無謂損失(deadweight loss)。而內政部的打房措施則會壓抑新成屋房價,但拉高中古屋房價。

抑制房價更好的政策選擇是提高房屋供給量,以及永久性提高利率來抑制民眾對房屋的需求。

就前者言,目前全國房屋平均屋齡已達30年以上,因而多數已無法再度承受類似1999年921地震的衝撃。因此,如何加速老屋重建,從而增加房屋供給的興利措施,才應是政府的施政主軸。

就後者言,中央銀行很難擺脱過去低利率政策造成高房價的責任。因此,未來應遵循市場機能,在物價持續上漲時,也隨而永久性提高重貼現率,從而讓無殼蝸牛也能面對較合理的房價。

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周治邦專欄

周治邦專欄 周治邦

美國芝加哥大學經濟學博士,目前為國立臺灣大學國家發展研究所兼任教授及東吳大學財務工程與精算數學系兼任教授。

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