▲政府近期推出三項影響房價政策，展現打房決心。（圖／記者陳凱力攝）
● 周治邦／台大國發所兼任教授
近期內即將實施下列三項影響房價的政策：（i）內政部的五項打房修正草案；（ii）都會區囤房稅；及（iii）中央銀行呼應美國聯準會升息。這些政策是否能抑制房價？以下將依序討論。
囤房稅造成房價下跌 但不利於已擁有自住房的買方
台中市擬從今年七月起跟隨其他五都的腳步，針對持有非自用住宅三戶以下的房屋所有人，將原本的1.2%房屋稅提高到2.4%，而對四戶以上則提高到3.6%。為討論上述囤房稅措施是否抑制房價，可用以橫軸代表房屋數量，以及以縱軸代表房價的圖一說明。
民眾購買房屋意願隨房價上漲而減少，因而可用負斜率的曲線D0表示。反觀建商提供房屋的意願隨房價上漲而增加，因而可用正斜率的曲線S0表示。在未課徵囤房税前，曲線D0及S0相交在E0點，代表均衡房價為P0，而房屋成交數量則為Q0。
▲圖一：課徵囤房稅的房屋市場。（圖／作者提供）
圖一顯示，由於房屋稅是對買家課徵，因而在課徵囤房稅後，買方購屋意願下降，導致需求曲線由D0向內移動到D1。而新的需求曲線D1和供給曲線S0相交在E1點，代表房屋成交數量減少為Q1，而房屋成交價則下降為P1。
在曲線D0上可以找到對應成交數量Q1的E2點，其對應的房價P2，代表在課徵囤房稅前，買方願意支付的房價。因此，P2與P1之間的距離，反映買家未來需支付的囤房稅。所以，課徵囤房稅不利於買、賣雙方；賣方的損失是房價下跌的部分，也就是P0與P1之間的差距。賣方的損失就是買方的利得，但由於買方未來需支付囤房稅，因此，其浄損失為P2與P0之間的距離。
上述分析假設所有買方必須支付囤房稅。就實務上而言，則有必要區分買方是無殼蝸牛或是已擁有自住房。前者會因未來不需支付囤房稅，而享受支付較低房價的好處，而後者則會因未來必須支付囤房稅而受損。
預售屋及成屋訂單轉讓限制 造成新屋房價下跌、中古屋房價上漲
內政部打房五大修正草案中，影響最大的應是下列限制換約轉售規定：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售。
此措施對新屋市場的影響和圖一類似。因此，比P0還要低的P1即代表此限制措施下的新屋房價。不過，對購買新屋設限，卻會造成一些民眾轉進到中古屋市場。
圖二以曲缐D0及S0分別代表換約轉售限制前，中古屋市場的需求及供給曲線，而以向外擴張的曲線D2，代表限制實施之後的需求曲線。如此一來，中古屋的房價會由P0上漲到曲線S0及D2交點E2所反映的P2。
▲圖二：限制新屋換約轉售的中古屋市場。（圖／作者提供）
內政部的訂單轉讓限制，形成限縮預售屋及新屋所有權人的財產權，從而損及其權益。然而，卻又拉高中古屋價格，因而整體而言，是否達到打房效果值得商榷。至於內政部其他各項草案也是先入為主的認為，高房價是因少數人哄抬炒作的結果。
房屋市場是一個有數以萬計參與者的高度競爭市場，少數人很難聯手把持。過去2011年公平會曾針對四大超商現煮咖啡聯手漲價開罰，然各超商不服並上訴到台北高等行政法院，最終於2013年獲得勝訴。內政部草案中擬對發佈假訊息、排隊製造熱銷假象、透過社群揪團炒作等行為重罰最高5,000萬元。
實務上，由於民眾或建商聯合哄抬房價的力量，明顯弱於四大超商哄抬現煮咖啡價格的力量。因此，一旦行政部門施行這些防弊條款，最後恐怕也難取得司法部門支持的客觀證據。
提高利率並維持一段時間 才能達到打房效果
近來有些學者在「致富的特權」一書中，認為低利率是造成2000年以來，國內高房價的主因。然而，中央銀行楊總裁則反駁説，不管利率上漲或下跌，國內房價都是上漲。近來國內的重貼現率曾由2003年6月的1.375%增加2.25%到2008年6月的3.625%。
而同一段時間，台北市中古屋房價則由每坪23.5萬元，上漲到每坪35.5萬元。因此，楊總裁的觀察似乎有理。然而，2008年發生全球金融危機後，中央銀行又於2009年2月將重貼現率調降到1.25%。因此，那段重貼現率增加2.25%的歷史，是屬利率「暫時性」上漲，從而並未造成房價下挫。
▲有學者指出，中央銀行維持的低利率環境，是造成國內高房價的主因。（圖／路透社）
從2000年迄今，中央銀行一直維持低利率的環境，造成資金氾濫，以致過多金錢追逐數量有限的房屋，實是國內房價節節上升的主因。近來美國通貨膨脹率已超過7%，而台灣則已超過2%。因此，未來中央銀行極可能被迫將利率調升到某個水準，之後並維持一段較長的時間。就國際經驗而言，這類維持利率「永久性」上漲的政策，通常會強烈降低民眾的購屋意願，但緩和降低民眾或建商的售屋意願，從而造成房價下跌的壓力。
以興利及市場機制解決高房價問題
綜上所述，囤房稅雖抑制房價，但也會減損生產者剩餘及消費者剩餘，從而造成無謂損失（deadweight loss）。而內政部的打房措施則會壓抑新成屋房價，但拉高中古屋房價。
抑制房價更好的政策選擇是提高房屋供給量，以及永久性提高利率來抑制民眾對房屋的需求。
就前者言，目前全國房屋平均屋齡已達30年以上，因而多數已無法再度承受類似1999年921地震的衝撃。因此，如何加速老屋重建，從而增加房屋供給的興利措施，才應是政府的施政主軸。
就後者言，中央銀行很難擺脱過去低利率政策造成高房價的責任。因此，未來應遵循市場機能，在物價持續上漲時，也隨而永久性提高重貼現率，從而讓無殼蝸牛也能面對較合理的房價。
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