胡偉良/政策嚴打炒房 這個時候到底該不該買房?

我們想讓你知道…在新建造規格升級的催化下,新屋占比將日漸提高;而中古屋,尤其是老舊公寓價格將日趨下跌,這也將是房市、房價分化的結果。

▲近期國內房價飆漲,政府推出多項打房政策。(圖/記者湯興漢攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

華人愛投資買房、炒房是出了名的。很多國家的都會房價都被華人炒的翻了天,也使得華人成了這些地區的人民公敵。
華人為什麼愛買房?

國人對房屋產權的宗教般狂熱是高房價的根本原因。

華人為什麼對投資買房情有獨鍾?歸根結底有三方面原因:其一、有房才有家,相比於很多先進國家居民多以租房解決住的問題,華人更熱衷於對房屋產權的佔有,即買斷;其二、不買房會有很多關乎切身利益的事情處理起來不方便,比如孩子上學;又如享受城市的教育、醫療、交通、生活等資源;其三、過去數十年,我們一直缺乏安全可靠的投資渠道,2003年到2015 年的12年間,房價更是不斷上漲,房地產的造富效益日漸突出,而且房產能實現「財富的保值增值」,所以越來越多的人,把房地產當作是最佳的投資工具。

嚴格來說,過去這些年,隨著我國經濟和社會的發展,能夠滿足民眾日益成長起來的投資渠道,並且具有普適性、低門檻特點的,確實也只有房地產。

▲國人認定房地產是安全、平穩的投資標的。(圖/記者陳筱惠攝)

不盡早買房 會愈來愈買不起

持平而論,當前我國絕大多數城市的房價都「偏高」:一方面,我們的房價收入比差異極大,平均比值為9.24,超過國際臨界點6.0,最高的台北市更高達15.86;另一方面,居民收入增幅遠遠追趕不上房價漲幅,像,以總價1000萬的房子為例,每年上漲5%,就是50萬元,若購房者每月有50000元的薪資,每年調漲10%,也不過才6萬元,遠遠跟不上房價的上漲速度。

此外,在絕大多數人的傳統認知裡,我國的房價「只漲不跌」,從中長期的角度來看,也確實如此。

那麼, 2022年還應該買房嗎?如果2022年不買房,5年後房子會更買不起嗎?

檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素:庫存、供求關係和營建成本

要回答上述問題,其實並不難,關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的三大核心因素:庫存、供求關係和營建成本。

首先,先看當前的房市庫存。根據業者統計資料顯示,去年7月以後,全台待售住宅從31.2萬棟,在短短半年大減近6萬棟,降至25.4萬棟,減幅逾18%,市場供應大減,造成屋主姿態升高,紛紛開高價出售;再以新建餘屋量觀察,2012年以來雖新建餘屋量逐年攀升,從2.4餘萬戶,快速遞增到2016年的7.3萬戶之後即呈現穩定,2019年第四季雖續增至7.8萬戶,但從2020年第2季起,餘屋量又開始遞減,目前已經少於5萬戶,若再扣除一些需求較少的大坪數房屋後,符合當前市場需求的中小坪數格局的房子,並沒有多少的餘屋存量。

▲房屋供給量逐年下降,價格也逐漸升高。(圖/記者陳凱力攝)

再從房市交易量來看,2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟,全年的買賣移轉棟數接近35萬棟,雙雙寫下8年新高,並超越2014年前波房市起跌點,與前一年(2020 )相比,也成長了~6%之多。基本上,房市交易量從2016年墜入谷底(24.5萬棟)後,逐年回升。去年(2021)房市轉熱,主要是房市從衰退(熊市)走向復甦(牛市),再加上通膨下的買房抗通膨心理所致。所以,從需求上來看,需求量的增加是可觀的,在新屋「需求大於供給」的情況下,也逐漸的消化了之前的庫存新屋。

再深入分析人口和家戶數的變動情形,可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減,比較顯著的轉折年份應該是從2000年開始,若考量到現今購房主力的平均年齡40歲(主力購房年齡層35~45其次為30~35和45~50兩個年齡層),那麼少子化的影響最快也要到2030年才會開始出現,2040年才會有比較明顯的影響;但再考量近年來家戶數的增加狀況(原因包括:單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加),近10年來增近90萬戶(每年約9萬戶),每年增幅達1.13%,也超過少子化下的最大人口減幅(0.7%),亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。從這些數據來看,我們似乎看不到未來5年房產需求減少的可能。

再從供給上來看,從我國建照的申情請形顯示,從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅,都是近10年新高;再從近10年使用執照來觀察,可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況(~11000平方公尺),亦即平每宅的面積變小,這也反應了當前的小宅化現況。再考量這幾年建建照的申情宅戶數,再計入使照和建照的時間差(~3年),推估3年內,新屋供給數量仍難增長,若再計入這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響,估計5年內每年新屋的數量與當前相比,增加將極其有限。亦即當前,新屋供不應求的情形仍難改善。

▲作者指出,由於缺工、搶工情形不見改善,新屋的供給依然無法解決。(圖/記者余弦妙攝)

最後,再看看房價的成本結構。

成本推升 房價只有可能上漲

房屋的成本結構包括了:土地、營建原物料、勞務成本,這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下,往後只會進一步推升,因此,往後房價只有緩漲和暴漲的可能,這也是政府強力介入干預房市的原因,目的在防止房價暴漲。

房市未來怎麼走?小宅化格局大致確定。

2020年核發住宅類建照宅數雖然增加,但建造執照數量卻只有2萬5980件,較2019年減少了4.28%,這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成,也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響。

建造規格提升引發新的購屋需求 新屋占比提高

再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察,不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少,除了2020年送照的建案必須達到設置隔音、防噪的要求外;很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工;社區內也有「無障礙的順平設計」;對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量......,這些都「增加了居家的舒適性」,提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。

筆者估計,在新建造規格升級的催化下,新屋占比將日漸提高;而中古屋,尤其是老舊公寓價格將日趨下跌,這也將是房市、房價分化的結果。另外,有在都會熱區買房的民眾,若不及早下手,日後買房難度將會進一步加大。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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