▲111年台北市「房價所得比」高達16.29倍，亦即一個家庭的收入用在房貸支出接近2／3；新北市也不惶多讓，「房價所得比」高達12.85倍。這也反映台灣人一輩子都在為買一間房子在打拼！（圖／城鄉局提供）
●林忠正／經濟學博士、前中研院研究員
世界銀行認為已開發國家正常的「房價所得比」（property price index relative to income，也就是購買房屋的平均總價／家庭年均所得）一般皆在1.8～5.5之間，代表房價約為年均所得的1.8到5.5倍；而發展中國家合理的「房價所得比」則應該在3～6之間。這個比例越高，代表房價（相對於年均所得的倍數）愈高，也代表一般家庭對住宅的支付能力越低；亦即一般家庭需要更長期的工作和更多的儲蓄才能買得起住宅。
如果按照國內公佈的「房價所得比」來看，台灣房價貴的程度實在太驚人了！109 年全國全國「房價所得比 」是9.20 倍，而房貸負擔率 （中位數住宅價格貸款月攤還額／中位數月家戶可支配所得）為36.81％。111年台北市「房價所得比」高達16.29倍，貸款負擔率更高達65.09％，亦即一個家庭的收入用在房貸支出接近2／3。這也反映台灣人一輩子都在為買一間房子在打拼！
新北市「房價所得比」雖略低於台北市，111年也高到12.85，房貸負擔率也是過半，為51.45％。這說明了居住在雙北市，支付房貸就占了新北市居民所得的1／2，台北市居民的支付房貸的金額高達所得到2／3。房子就是雙北居民一輩子的最大負擔，雙北的高房價更是絕大多數年輕人最大的夢魘！
在住宅方面 政府為年輕人做了什麼？
在住宅方面，政府對年輕人或中、低收入家庭能做的協助，一般不外乎就是（1）提供房租津貼，或（2）提供較低租金的社會住宅（包括承租民間空屋轉為社會住宅的「包租代管」政策）。早期政府都是採用建造國民住宅低價出售的政策，這已經被證明是一個失敗的政策，因為只有極少數人買到中獎似的低價住宅，對絕大多數的無殼蝸牛並無實益。況且政府在都市擁有的住宅用地也非常有限，總有告罄的時候！
政府目前提供一年300億租金補貼，預計可以協助50萬戶家庭。家庭成員的平均月收入在四、五萬元以下的個人戶或家庭，依各縣市不同的所得標準，每戶每月可得到2,000至8,000元的房租津貼。這對年輕人不無小補，大約可以分別減少1／5到1／3原來的房租負擔。不過台灣長久以來，許多房東都不願申報房租所得。年輕人為了津貼，勢必申報房租，房東的稅負增加了，租屋市場的出租成本或多或少都會轉嫁一些到租金身上，但是這對年輕人還是有很大的助益！
政府未盡全力推動社會住宅政策！
▲興建社會住宅的預算需求很大，地方政府可能需要大事舉債，而造成嚴重的財政赤字，因而排擠其他公共建設的預算。（圖／彰化縣政府提供）
至111年4月為止，根據社會住宅推動聯盟的推算，台灣社會住宅估計總共只有22,891戶，約占全台住宅總量（9,096,977戶）的0.25％，實在低到很可憐！例如台北市計劃建造全體住宅總數的5％為社會住宅，這目標應該要建5萬戶左右，但現階段的目標減過半了，才列20,429戶。到現在為止，台北市政府只完成6,075戶的社會住宅，達成率低到29.7％而已，而且已公告出租的總戶數更低到2,978戶而已。
新北市人口406萬，幾乎是台北市250萬人口的1.6倍，目前也只有6,597戶的社會住宅，只略高於台北市的社會住宅總量，而且在110年度到113年度，新北市政府只願提出再建造130戶社會住宅的目標。
可見，地方政府並不熱中於興建社會住宅，原因可能是都市型政府手上並沒有足夠的住宅用地，事實上，中央政府是擁有比較多的住宅用地。例如台北市和新北市政府在都市計劃區內都各自擁有非公用住宅用地都是36公頃左右，但國有（非公用）住宅用地在這兩個地方，卻各有121公頃及227公頃之多。
此外，興建社會住宅的預算需求很大，地方政府可能需要大事舉債，而造成嚴重的財政赤字，因而排擠其他公共建設的預算。看起來，中央如何打破門戶之見以及地方政府的財政束縛？如何整合地方和中央手上可興建社會住宅的土地？在在都需要中央和地方加強努力！
台北市、新北市、甚至桃園及新竹，都是屬於同一個共同生活圈，社會住宅的興建計劃應該是一體規劃，申請承租社會住宅的資格也不應各自限於戶籍所在地的居民。相比之下，政府轉化民間空屋，利用包租代管的社會住宅政策，在推動上比較容易，到目前為止已經後來居上，達16,172戶。
積極轉化學校及機關用地為社會住宅
▲少子化問題嚴重，台灣有超過500所學校，人數少於50人。這些學校的土地應該有上千公頃的建地，透過整併和轉型，都可以成為社會住宅、長照機構、青年創業中心等，甚至做為多元的複合用途。（圖／記者謝婷婷攝）
中央及地方政府手上原本就有許多機關用地。老舊機關房舍重建時，如何整併出土地，用來興建更多的社會住宅？這不只是地方政府首長的任務，執行讓也需要魄力.上。更要變更目前僵固的土地使用法規！
台灣長期少子化的結果，各地各級學校供給過剩的現象越來越嚴重！如何䆁出各種學校用地，轉化為社會住宅、長照機構、青年創業中心等多種用途尤為重要。例如台北市110年的適齡初入學小孩子約二萬五千人，到了129年這數字大約會下降到一萬五千人，減少幅度達4成之多。台北市國中、小學校目前有213所，未來二十年內可以經由整併，陸續可以放出40％的學校用地，大約可釋出近百公頃的精華建地；這些土地和建物都可以用來改為社會住宅、長照機構。
現在台北市國中、小學生的人數和班數都不斷下降中，即使不走整併學校的方向，也可以將國中、小學空出的挍舍或土地，改變或改造成社會住宅、長照機構、甚至青年創業中心。新北市也有295所國中、小學，學生逐年減少的現象也是一樣，甚至有數十所學生總數不到50人的國小。
青年住宅問題在於中央和縣市長的想像力不足以及執行意志薄弱
台灣有超過1000所小學，班級數在6班以下，其中更有逾500所，全校人數少於50人。這些學校的土地應該有上千公頃的建地，透過整併和轉型，都可以成為社會住宅、長照機構、青年創業中心等，甚至做為多元的複合用途。因此，解決青年的住宅問題並不困難，甚至在都會區潛在可用的公有土地到處都有，問題只是出在中央和地方政府首長的創意和執行意志！
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