胡偉良/實價登錄不是先行指標 引發恐慌大可不必

我們想讓你知道…預售屋的房價引發了更多的觀望,而中古屋的房價的抗性(觀望)則比預售屋來得小。

▲台南市不動產估價師公會彙整8月份實價登錄,表示8月房市慘淡。(圖/記者陳建宇攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

最近屢屢看到據台南市不動產估價師公會彙整單月份的實價登錄資料,歸納20至70坪住宅的成交量與「中間價」房價,並據此做出一些所謂的「趨勢解讀或預測」。然而,這種「籠統、一刀切」的解讀,不僅有誤,還會產生嚴重的誤導。

內政部時價登錄系統更新速度慢 已發生的「落後指標」

不久之前,該公會曾彙整8月份實價登錄,表示8月房市慘淡,全國二樓以上住宅成交量僅410戶,六都除新北市外,其餘都不到100戶,台北市更僅17戶,台南市也只有32戶,台中市37戶。該公會指出:房市景氣下滑比想像嚴重,可用「寒冬來了」形容。但事實恐非如此,以本公司為例,我們在台北市的單一建案8月份的實際成交戶數就已經超過20戶,並在9月即完成申報,而該公會卻宣稱:「整個8月的交易案都已揭露。」其謬誤之處不言而喻,此其一。

內政部建立的實價登錄查詢系統,雖然能查詢特定時間、區域內的成交紀錄,但因官方作業、資訊過濾等因素、延遲公布時間,使得資料更新速度較慢,從成交到行情揭露,至少有2個月以上的延遲時間,再加上太多的未披露資料(去頭去尾,甚至對官方認定的高價物件不予登錄),所以,以這份資料做房市的推斷、推論甚至做結論恐怕會失之千里。況且,實價登錄資料是已經發生的事實資料,算是「落後指標」,只適合作一般性的參考。

▲內政部建立的實價登錄查詢系統,資料更新速度較慢,從成交到行情揭露,至少有2個月以上的延遲時間,且有不少未披露資料。(圖/翻攝自內政部不動產交易實價查詢服務網)

預售屋與中古屋房價已分道揚鑣 中古屋房價觀望比預售屋小

其次,該公會近期再引用前述資料,以今年8月份的交易量單價、平均價與去年8月份的相同品項去做比較,做出所謂「量縮價跌」的結論。這樣的比較其實是太過簡化問題。

交易量只是很單純的房屋移轉數量的表達,較無爭議,2022年以來交易量的銳減是單純而明顯的,無庸置疑,但該公會的房價推論則大有問題。

事實上,當前的房價「在預售屋和中古屋之間早已分化」,亦即預售屋的房價和中古屋的房價已經分道揚鏢,不在同一個水平上;預售屋的房價受到營造成本的制約,迄今尚未出現降價的情形,此有「國泰房價指數」(針對預售及新屋物件)、內政部主計處「住宅價格指數」可以佐證。

其實在營造成本大漲之後,預售屋房價迄今仍是鐵板一塊,此亦可從代銷業者和建設公司的實際銷售狀況獲得明證,但中古屋的房價在2021年以來,追隨預售屋房價「順勢而漲」,今年在經濟多重利空之下,已被打回原形,房價呈現不少的跌幅。所以以「兩者的平均單價做比較,並不恰當」,只會混淆視聽,畢竟,2021年是房價普漲的時期。

▲預售屋的房價引發更多的觀望,而中古屋的房價的抗性則比預售屋來得小。(圖/記者項瀚攝)

另外,今年8月份預售屋的交易量只有去年高峰的2成;反之,今年8月份中古屋的交易量則接近去年高峰的4成,這個比例上的差異,似乎顯示預售屋的房價引發了更多的觀望,而中古屋的房價的抗性(觀望)則比預售屋來得小。

詳言之,2021年,不論預售屋、中古屋售價均高,而到了2022年,預售屋交易量銳減,今年7月的交易量甚至較去年10月份的高峰減少了8成(台北市),而中古屋今年7月份的交易量則較則交去年9、10 月的高峰量少了約6成,亦即受影響的程度不如預售屋,也反應中古屋的降價彈性較大。

以租售比反映房價過於武斷 錯誤資訊引發恐慌大可不必

第三,該公會以租售比來反映房價更是武斷而沒有根據,除了引用平均數的謬誤之外,租售比的變化不僅來自房價,也可能來自租金,單純的以此做房價漲跌的判斷,完全缺乏根據。

當前,民眾對於是否進場購房已經是心驚膽跳,一些錯誤的資訊更易引發民眾恐慌,專業團體引用資料及推論時更應小心慬慎才是。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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