胡偉良／平均地權條例修法　過猶不及　重創經濟

▲「平均地權條例」修正草案日前完成一讀，可望在2023年上半年三讀通過並實施。（圖／記者陳建宇攝）

● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

執政黨在九合一選舉大敗之後，痛定思痛，認定高房價是讓執政黨失掉年輕人選票的主因之一，「平均地權條例」修正草案因而在重送立法院後快速完成一讀，可望在2023年上半年三讀通過並付諸實施。

《平均地權條例》修正草案主要目的在抑制預售屋的人為炒作，配合房地合一2.0的重稅處罰後，預期可以將絕大多數（80％以上）的短期炒作趕出市場，對重建健康合理的市場秩序有甚大助益，也是從「根本上」來杜絕炒房，其未來的成效當可期待。

在經歷一連串的打炒房措施，加上整體銀根轉向緊俏，其中包括了7次的金融管制措施、4次升息，台灣當前的房地產如今已是奄奄一息，「平均地權條例」修正草案更將使房市雪上加霜，直接將房地產業送入冰庫。

政府應檢討當前的金融管制措施

為了打炒房，政府啓動了金融管制措施，7輪下來，業界哀鴻遍野，中小型業者更是難以求生，市場上盤售案件比比皆是，預期未來一年，將有半數以上建商將退出市場。

根據當前的經濟情勢來看，台灣旳明年的GDP成長率各方預估都在3％以下，若再因《平均地權條例》修正草案的實施而再向下修正，那麼引發的社會動盪可能會超乎想像，不可不慎。

2020年房價上漲　營建成本大增　全台房價暴漲的主因

▲房地產是一個週期性的行業，政府的打房壓制房價措施只能減緩房價高漲的形勢，無法扭轉現狀。（圖／ETtoday資料照）

房地產是一個週期性的行業，2003年房市從谷底的蕭條，走向復甦，中間碰到2008年的雷曼兄弟危機，2010走向過熱，政府此時也開始頒佈了一些打房措施（如：奢侈稅、實價登錄、房地合一），2016年房市步入衰退，2020年房市重新步向復甦，這是房地產的正常週期的變化，加上營建成本大幅上漲，是造成全台房價暴漲的主因，炒房客本來就是市場敏銳度極高的逐利禿鷹，因而伺機而入，進一步的炒高房價。2021年政府看出市場炒作之風又啓，開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄，央行也頒佈了防制炒房的金融管制措施，但是卻壓制不了高漲的房價，這是房市週期走向上行、低利率、民間資金充沛和民眾預期房價上漲心理所造成，政府的打房壓制房價措施只能減緩這種房價高漲的形勢，而無法扭轉現狀。

2023年貨幣緊縮、加息抗通膨　經濟、房市由盛轉衰

2022年美聯儲在見到通貨膨脹率高漲而且不是短期現象後，政策急速轉向，快速縮表、加息，全球貨幣在短期內，由寬鬆轉向緊俏，除了經濟受影響外，房市更是完全翻轉，再加上政府打炒房措施，房市由盛轉衰，交易更是完全凍結。如果形勢不改，那麼我們可能會面對史上最嚴苛的房地產和經濟浩劫。

大陸的前車之鑑可為殷鑒　打垮房市不利於經濟發展　更會殃及民眾財富

2021年初，中國政府對房地產企業債務風險提出的「三條紅線、四檔管理」，直接把大陸房地產打趴，也打垮了恆大（世界500強中排名房產首位），更引發數不清的爛尾樓和2022年GDP成長率的大幅滑落。

2022年11月，為挽救房市，中國推出了號稱「史詩級」的16條措施，但成效並不樂觀，前車可鑒，筆者期盼政府除了以「平均地權條例」修正草案來掃除居房地產的炒作歪風外，也能推出相對應的配套措施。

建議政府這麼做可以一舉數得

▲許多社宅位處交通便利的市區，租金也相較合理。圖為座落在台北信義商圈的廣慈D、E社會住宅總計991戶招租，是歷來社宅單次招租最多的一次。（圖／台北市政府提供）

1. 危老都更攸關民眾居家安全和都市景觀，政府不應對行庫金融核機構的緊縮甚至停止放款坐視不管。應對當前急速變化的金融環境，調降存款準備率有其必要性。

2. 下調首套房貸款優惠，包括：給予更高的貸款額度（80％投提升到85％甚至90％）、適度的利率補貼、更長的寬限期（5年）和加長貸款年限（35年甚至40年）來支援首購族的剛需購房。

3. 對改善型需求則下調二套房的頭期款比率；對先買再賣的換屋行為，在賣完第一套房之後，得享受首套購屋的優惠。

4. 廣建社會住宅，對提供出租宅的機構或組織給予稅賦減免，並對低收入家庭和買不起房的年輕族群給予租金補貼。

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