天花板漏水算誰的?公寓樓層間管道破損,誰該負責修繕?

●作者/陳鴻儀律師

筆者於公益法律諮詢時,有民眾詢及所住的公寓大樓,他的樓下住戶天花板有漏水的狀況,經過派人查詢,發現漏水點是位在其樓層的管道間減壓閥漏水,因此,向該為民眾要求賠償裝潢損失、分攤費用等。

現在大家如果居住在市區,多是居住於公寓大樓,也因為居住的較為緊密,常常上下左右有噪音、漏水等狀況,到底誰要負責,又或是要怎麼負責,都會令人困擾。

「專有部分」與「共有部分」

實際上,像上述案例這樣的問題,必須要先有「我的」跟「大家的」的概念。轉換成法律用語,就是所謂「專有部分」、「共有部分」。

簡單來說,「專有部分」就是所有權只屬於你,你可以依自己意思,在法令許可範圍內做安排,好比你買了某公寓大廈的其中一間,這時室內你想怎麼裝潢,都是隨你所選。

至於「共有部分」,則是一棟公寓大廈間屬於全體住戶所共有的,例如梯廳、電梯,或停車場。

誰該負責修繕?

有了前述的概念,知道了公寓大廈裡面有些部分是專屬於我的,有些部分是屬於大家的,那麼聰明的大家應該就可以理解當發生類似本案例事實的狀況,應該要找誰負責了吧。

如果是屬於我自己的東西壞了,我自掏腰包修理。

如果是屬於大家的東西壞了,那當然要大家一起出阿,沒道理只有我出。

我們的法律也是遵循這樣的常識作規範,所以法律是會依據社會常情與邏輯去做規定的。

因此就本案例來說,基本上會涉及到一個事實釐清的問題,也就是這個漏水的減壓閥是屬於專有的還是共有的,如果是專有的,恐怕就是所有權人要負責,當然這一部份還必須要依照個案不同來認定。(參照公寓大廈管理條例第10-12條)

如果遇到有漏水的狀況,在確認漏水原因後,接著就要釐清這是屬於專有部分或是共有部分,那麼要負責的對象就會不同哦!

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