● 李沃牆／淡江大學財金系教授
長期以來，台灣房價居高不下，已令年輕世代退避三舍，望屋興嘆。近年來，政府打炒房不斷，如央行於3月18日再度緊縮信用管制，即日起公司法人購置住宅最高成數從五至六成一律降至四成，且無寬限期。
同時，行政院也通過「房地合一稅2.0」，將「短期持有」的定義從2年拉長為5年，2年內交易所得會被課45%重稅，5年內交易的稅率也高達35%。然而，作為房價負擔重要指標「房價所得比」仍持續攀高，房價負擔能力為略低。
▲《所得稅法》部分條文修正草案（房地合一）日前於立法院三讀通過。（圖／記者屠惠剛攝）
根據內政部不動產資訊平台所揭露資料，全國房價所得比在2018年第4季的8.57倍低點後，隔年第1季起反彈，到2020年第4季又衝到9.2倍高點，創下3年來高點。六都方面，台北市在2020年第4季達到15.78倍，相當於民眾想買房子要不吃不喝近16年。
新北市則為12.09倍，也是不吃不喝12年多才能買得起房。桃園市為7.65倍、台中市10.02倍、台南市7.74倍、高雄市去年第4季為7.78倍，均創近幾期新高。
另外，2020年第4季全國房貸負擔率為36.81%，意謂房價負擔能力為略低等級，台北市為房價負擔能力過低的63.12%，新北市及台中市則分別為房價負擔能力偏低的48.36%、40.08%；另桃園市為30.59%、台南市為30.94%、高雄市為31.12%，都是位於房價負擔能力略低的區間。
▲即便政府已出手打房，但「房價所得比」仍持續攀高。（圖／記者陳建宇攝）
尤有進者，央行於4月26日所公布3月國銀消費者貸款統計中，房屋貸款餘額與建築貸款分別來到8兆1,875億元（台幣，以下同）與2兆5,394億元，雙雙締造歷史新高紀錄。
內政部統計，去年全台買賣移轉棟數32.6萬棟，也創下近7年新高。永慶房產調查亦指出，去年都會區房價全上漲，桃園、新竹、台中漲幅都超過7%，新竹縣市更來到8%。而桃、竹、中、南、高均漲破歷史高點，房地和股市一樣地價量齊揚，簡直熱到不行。
俗話說，「打蛇打七寸」，但令人狐疑的是，為何長久以來，政府打房卻愈打愈熱？看似嚴格的新打房政策能見效？
房貸利率長期走低 政府打房成一場空
根據央行統計，2000年，國內五大銀行新承做房貸利率全體國銀的平均購屋貸款利率（年底值）為6.522%（參考圖1），之後幾乎呈一路下滑趨勢，2008年底仍有2.523%，但政府於2009年金融海嘯時為刺激買氣，避免房地產崩跌，推出數千億的優惠房貸，令房貸利率降至1.641% ，2020年底更降至為1.356%歷史低點，今（2021）年3月也維持在1.357%低利率，而這低利率除了與銀行整批分戶貸款增加，分戶貸款利率較低而下滑外；少數銀行考量房貸市占率，略為調降房貸利率，也是主因。
由於房貸期間長達20至30年，世界先進國家均將利率維持在一定水準之上，日本儘管已進入「零利率」多年，但20年房貸固定利率也至少在1.50%以上。
不可否認，低利率房貸讓購屋族省下不少荷包，但也給投資客有機可乘，安心炒房，更讓政府打房成一場空。
適用打房受限戶占比低 打房政策大打折扣
據財政部所公布去（2020）年房屋稅籍全國歸戶統計，全國「有殼族」共約804.1萬人，以名下持有一戶者占比最高，達71.2%，其次為持有兩戶占19.1%，持有三戶者占5.8%，持有三戶以下者合計占比達96%，剩餘4%（近31.9萬人）則是持有四戶以上者的有房大戶。
▲ 全國「有殼族」共約804.1萬人，以名下持有一戶者占比最高。（圖／記者林裕豐攝）
而自去年12月以來，央行已兩度加碼房市信用管制措施，但從房貸增量續增觀察，政策成效目前並未彰顯：主要係台灣房貸自住比重高達86%，而央行採取的房貸管制措施為同一名下三戶以上房貸，「受限戶」的占比不高。
另在「上有政策，下有對策」下，多戶持有者在稅費考量下，早已採分散方式因應，讓央行的打房政策大打折扣。
股市大漲荷包滿滿 買房如買菜不手軟
股市有財富創造效果，按過去歷史經驗，每當股市大漲之後，房市也會跟漲。在新冠疫情後，全球資金氾濫，股市大漲並紛紛創下歷史新高。
▲台股屢創歷史新高，也使得諸多投資人荷包滿滿。（圖／記者湯興漢攝）
台股也不例外，在突破30年高點後，不到數月已來到萬七至萬八行情，市值大躍進足以讓許多投資人荷包滿滿。在賺飽飽又擔心手中現金貶值的情況下，不動產不失為通膨下較能夠保值的產品之一。
君不見，富豪買豪宅不手軟，一次下訂多戶；而科技新貴買預售屋就跟買菜一樣，因預售屋入手門檻低，下訂一戶只要刷訂金10來萬，貸款八成，利率又是史上最低，此時不買待何時。近來火紅的台南科技園區、橋頭科技園區房地產熱度破表，可見一斑。
海外回台置產買房 公司法人購地買樓
新冠疫情也讓台灣壽險、金控業者改在國內買土地、大樓，再加上美中貿易戰後，政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流奏效。
當然，人回來，幾千億資金也跟著回來。據悉，很多台商閒暇到處尋找投資標的進行置產，掀起一股購屋熱，自然也推升房地產買氣，助漲房市。
▲在當今的低利率政策下，也使得政府的打房政策難有成效。（圖／記者陳建宇攝）
持平而論，欲達平抑房價，甚至居住正義的目標，不能靠單一修法克盡全功，而是必須多管齊下，對症下藥，讓炒房及囤房者有感才能畢其功於一役。
但值得注意的是，未來加重稅打房政策也會讓建商將稅負轉嫁給消費者，進而推升房價，成了反效果。唉！看來，在低利率下，政府打房要能見效，恐是嘎嘎乎其難哉！
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我們想讓你知道…不可否認，低利率房貸讓購屋族省下不少荷包，但也給投資客有機可乘，安心炒房，更讓政府打房成一場空。