▲位在新北市汐止區茄苳路上的爛尾樓。(圖/記者項瀚攝)
● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長
近期為了消減爛尾樓危機,國內大型行庫祭出「五大禁令」管制土建融。這五大管制令,包括:
1、不論是建造人或是建案本身的土地,兩者都必須作銀行信託
目的:要求同一個建案內的所有土地都必須辦理土地信託,用意在確保建案不致因未做信託的土地遭到查封、處分,而使整個建案的進行受到影響。
可行性:合理、可行。
2、建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」
目的:在確保建案的開發商因故不能完成建案時,由建經公司繼續履行原開發商的完工責任。
可行性:問題是大部分的建經公司,資本都相當有限(5億以下),若建案出現問題,建經公司未必有足夠的資本、經驗、能力來完成續建。
因此,若日後要求建經公司承擔此項責任,一來建經公司會評估建商的履約能力和風險,除非建經公司認定開發商(建商)「非常的安全可靠」,否則並不會冒然承接,所以這項規定發揮的實際功效不大。
3、建商若採先建後售,則自備款必須先撥入銀行的專戶,且必撥足5成,銀行才願撥款
目的:銀行的這個要求主要是在防範建商出資太少,甚至不自行出資,在用罄銀行核貸的款項後,甩鍋不管。
可行性:這是公家單位高層常有的道德風險思維,亦即要建商和銀行一起承擔責任,不會甩鍋。實務上,先建後售仍屬少數。
▲在實務操作上,先建後售仍屬少數。(圖/記者姜國輝攝)
4、建商若採取預售屋,則預售款項必須先撥入銀行專戶
目的:防止建商挪用款項。另外,藉著預售款撥入專戶,可充實建案的興建資金,減少爛尾樓之可能。
可行性:合理、可行。
5、建商本身須紀錄良好,沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議,行庫也要檢視其以往銷售紀錄
目的:挺提前檢視建商的實力,包括:品牌力、品質水準。這也是在防止不優的建商,在當今房市低迷的情況下,撐不過不景氣的考驗。
可行性:合理、可行。
減少爛尾樓 關鍵在是否有足夠資金
其實上述的規定,並無太多特殊之處,以一些優質建商和往來銀行的實際執行案件為例,上述管制方式都早已成為優質建商的融資作業標準。例如,一定將建案有關的所有土地,全部辦理信託;其次,建案都訂有續建機制,但有些公司會將每個建案所需興建資金全部籌足,存放在專戶中,並且興建過程的每筆資金動用,都先經第三方機構(像建經公司)查核無誤後,通知銀行,之後才從專戶撥付,這樣的做法讓銀行、合建方、購屋方都能夠充分放心。所以,關鍵不是單純的只看續建機制,而是在是否有足夠的資金,能夠執行續建。否則,若沒足夠的續建資金,銀行是很難繼續投入資金,建經公司也未必會有足夠的資金投入,那麼續建的規定只會淪為空談,而建經公司也不會願意涉入。
▲若沒足夠的續建資金,銀行是很難繼續投入資金,建經公司也未必會有足夠的資金投入,續建的規定將淪為空談。(圖/記者陳建宇攝)
至於建案的預售款,這些公司在和銀行及客戶的契約中,會明訂必須存入銀行預收款專戶內,而這些預售資金存在專戶中,更是增加了興建資金的安定度,也減少因興建資金不足所導致的爛尾樓情形。
做個小結論:這五大管制令,一些好的建商早已形成內規並行之有年,而且做得更徹底而有效,日後金融機構若能稍加補強並普遍推動,應該能減少爛尾樓風險,也有助於強化購房消費者的信心。
熱門點閱》
● 以上言論不代表本網立場。歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見,請寄editor88@ettoday.net或點此投稿,本網保有文字刪修權。
我們想讓你知道…關鍵不是單純的只看續建機制,而是在是否有足夠的資金,能夠執行續建。否則,若沒足夠的續建資金,銀行是很難繼續投入資金。