胡偉良／行庫祭五大禁令防爛尾樓　建商足夠資金是關鍵

我們想讓你知道…關鍵不是單純的只看續建機制，而是在是否有足夠的資金，能夠執行續建。否則，若沒足夠的續建資金，銀行是很難繼續投入資金。

▲位在新北市汐止區茄苳路上的爛尾樓。（圖／記者項瀚攝）

● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

近期為了消減爛尾樓危機，國內大型行庫祭出「五大禁令」管制土建融。這五大管制令，包括：

1、不論是建造人或是建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託

目的：要求同一個建案內的所有土地都必須辦理土地信託，用意在確保建案不致因未做信託的土地遭到查封、處分，而使整個建案的進行受到影響。

可行性：合理、可行。

2、建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」

目的：在確保建案的開發商因故不能完成建案時，由建經公司繼續履行原開發商的完工責任。

可行性：問題是大部分的建經公司，資本都相當有限（5億以下），若建案出現問題，建經公司未必有足夠的資本、經驗、能力來完成續建。

因此，若日後要求建經公司承擔此項責任，一來建經公司會評估建商的履約能力和風險，除非建經公司認定開發商（建商）「非常的安全可靠」，否則並不會冒然承接，所以這項規定發揮的實際功效不大。

3、建商若採先建後售，則自備款必須先撥入銀行的專戶，且必撥足5成，銀行才願撥款

目的：銀行的這個要求主要是在防範建商出資太少，甚至不自行出資，在用罄銀行核貸的款項後，甩鍋不管。

可行性：這是公家單位高層常有的道德風險思維，亦即要建商和銀行一起承擔責任，不會甩鍋。實務上，先建後售仍屬少數。

▲在實務操作上，先建後售仍屬少數。（圖／記者姜國輝攝）

4、建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶

目的：防止建商挪用款項。另外，藉著預售款撥入專戶，可充實建案的興建資金，減少爛尾樓之可能。

可行性：合理、可行。

5、建商本身須紀錄良好，沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議，行庫也要檢視其以往銷售紀錄

目的：挺提前檢視建商的實力，包括：品牌力、品質水準。這也是在防止不優的建商，在當今房市低迷的情況下，撐不過不景氣的考驗。

可行性：合理、可行。

減少爛尾樓　關鍵在是否有足夠資金

其實上述的規定，並無太多特殊之處，以一些優質建商和往來銀行的實際執行案件為例，上述管制方式都早已成為優質建商的融資作業標準。例如，一定將建案有關的所有土地，全部辦理信託；其次，建案都訂有續建機制，但有些公司會將每個建案所需興建資金全部籌足，存放在專戶中，並且興建過程的每筆資金動用，都先經第三方機構（像建經公司）查核無誤後，通知銀行，之後才從專戶撥付，這樣的做法讓銀行、合建方、購屋方都能夠充分放心。所以，關鍵不是單純的只看續建機制，而是在是否有足夠的資金，能夠執行續建。否則，若沒足夠的續建資金，銀行是很難繼續投入資金，建經公司也未必會有足夠的資金投入，那麼續建的規定只會淪為空談，而建經公司也不會願意涉入。