● 李沃牆／淡江大學財金系教授
惠譽國際信評（Fitch Ratings）最近的一篇分析指出，主要國家央行為因應疫情衝擊而採取降息、銀行間為競逐家庭客戶和小微企業客戶，進而提供更低的融資利率、方便自用住宅的抵押貸款，結果卻加速了家庭債務的增加，許多亞太地區市場的家庭債務與GDP比重接近歷史高位；如澳洲高達128%、韓國為94%、紐西蘭為93% ，台灣自用住宅貸款占GDP比（Households Debt to GDP）為85%，在亞太區中排名第五。
▲房價所得比在今年第2季為9.07，較前1季的9.13略降，但也意謂平均要9.07年不吃不喝才能買得起房子。（圖／記者陳建宇攝）
此外，據內政部不動產資訊平台的最新統計顯示，台灣在今（2021）年第 2 季全國房貸負擔率為 36.27%，房價負擔能力為略低等級，較第1季的36.54%下降 0.27 個百分點，而房價所得比在今年第2季為9.07，較前1季的9.13略降，但也意謂平均要9.07年不吃不喝才能買得起房子。
另央行公布的數據顯示，新冠肺炎疫情（Covid-19）爆發以來，未償抵押貸款總額增加了10%，意味著家庭負債占GDP比率已進一步攀升。
究竟，台灣房貸及家庭負債占GDP比率持續上升的原因為何？其影響又是如何？
房地產成競逐標的 房價不斷地攀升
據統計，迨自1900年到1960年，主要國家房貸占各國GDP的比率只20%左右，且在這階段，經濟仍持續成長，房價並未大幅上升。
但到了1970年至1980時期，各國央行放寬金融放款條件之後，房貸占GDP的比例則逐年攀升至70%，因為資金便宜，貸款容易，將錢投入房市自然也不斷增加；1990年代後，房市更是瘋狂上漲。
然而，當房地產成為大家競相追逐的標的時，聰明的銀行當然也貸款的主力放在房貸；因為房價的漲幅快速，與其借錢給企業，可能有經營不善倒閉的風險，房貸相對安全，房貸餘額也水漲船高。
▲當房地產成為大家競相追逐的標的時，聰明的銀行當然也貸款的主力放在房貸。（圖／路透）
尤其，自新冠肺炎疫情（Covid-19）爆發以來，各國央行採取激進的寬鬆貨幣政策救市，在超低利率，甚至幾近零利率的環境下，大量的資金流向商品、資本與不動產市場。
徒使各國股市在低點快速回升，並履創新高；房地產也成為受惠者，房價不斷攀升。
國銀爭相搶房貸業務 房貸利率創歷史新低
央行於今（2021）年10月底公布的最新資料顯示，今年9月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做房貸金額為新台幣555.52億元（台幣，以下同），不只較8月大增120.51億元，房貸利率更下探1.346%，改寫歷史新低紀錄，與國銀積極競爭房貸業務有極大關係。
如表1所列，2002年五大行庫新承做放款金額與利率分別為242億、3.686%；之後，新承做放款金額在2015年底達到863.71億元高峰，但其他各年度卻未呈現一致性的上升或下降；然而，新承做放款利率幾乎是逐年下降的趨勢，今年9月來到新低點。
房貸餘額水漲船高 家庭負債占GDP比攀升
由於對房地產需求居高不下，以及利率相對低檔；由表2可以看出，台灣在2016年12月住宅貸款與建築貸款餘額分別為6.36兆元以及1.64兆元，但隨著房地產增溫逐年上升。
2019年底分別突破7兆元以及2兆元 ；而截至今年9月已來到8.54兆元以及2.7兆元的歷史高峰。
而家庭負債（包括房貸，還包含車貸、卡費、信貸等消費支出）增高的最大來源，即為房貸餘額的增速上升。
德國安聯集團在去（2020）年9月所發布的全球財富報告指出，台灣2019年人均金融淨資資產約379萬元，穩居亞洲第二，僅次新加坡；但也示警台灣家庭債務比率升至92.6%新高，逐步接近「危險地帶」，未來還可能突破100%。
台灣家庭負債偏高 將阻礙消費及經濟成長
持平而論，主要國家的家庭負債占GDP比逐年上升已是難以逆轉趨勢，台灣亦不例外。
然應注意的是，台灣家庭負債偏高，且償債負擔上升，可能成為阻礙消費及影響經濟成長，以及銀行業改善財務體質的負面因素。
根據財政部最新公布的國債鐘資料，截至今年10月31日，中央政府債務未償餘額，1年以上為56,798億元，短期為950億元，共計57,748億元，平均每人一出生即要負擔債務24.6萬元；若再加上房貸以及各種債務負擔，將使得家庭對房貸借款的承載力空間越來越小。
再者，當流入不動產市場的資金愈多、自用住宅融資貸款等家庭債務占GDP的比重愈高，不僅對借款人、銀行機構都會不利；未來一旦升息，房價下跌，經濟放緩、就業市場結構改變等多重影響下，隱藏的社會風險也會加劇，實不容小覷。
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