▲因科技大廠進駐加上諸多外部因素，高雄房地產去年房價突破2字頭。（圖／記者陳宏瑞攝）
● 聶建中／淡江大學財金系教授
當「沒有最高，只有更高」的台灣房價走勢嚴重衝擊到普民的居住生活感受，引發不少民怨，「打房」因此成了政府施政首重目標之一。近三年的驚驚漲房價，究其原因，與美中貿易戰大國博弈的「反全球化」國際經貿限縮，及COVID-19疫情大爆發所造成破天荒的全球運輸、勞動、科技、資本...…層層斷鏈，致使國際原物料及各項民生物資價格飆升等因素有關，而台灣特有的「土地稀有」島國特性，及民眾「有土斯有財」的根深蒂固傳統思維，更是令房價漲不回頭的重要因素。
雖然房產交易中，「自住客」盼等多年的剛性需求（rigid demand），在「投資客」的「多頭」（Bull）造勢下，不斷推升房價上揚的力道；然而市場中亦不乏有「空頭」（Bear）論述者，持經濟學基本「供需」原理，認為當民眾深刻認知台灣「少子化」趨勢嚴峻，且早已步入高齡（2018年）、更朝超高齡（預估2025年）急速邁進的社會結構變遷，人口紅利（Demographic Dividend）流失的來年市場供多需少恐將產生房價反壓。多空論戰下，該如何正確解讀房市供需，以精準判定房價走勢，顯為一個重要議題。
電信訊號提供房市潛力參考
拜科技之賜，運用手機基地台訊號的大數據偵測，年前，內政部結合電信業者制定了一個有別於傳統戶籍統計的「電信信令人口統計」，房產業者咸認為此新型態人口統計提供了一個有利的區域房市趨勢指標，可充分被用來判定未來區域房市供需並精準分析房市潛力。
「電信信令人口統計」係運用手機電信訊號推估不同時段及區域的靜態人口數，依電信訊號觀察的日／夜間、平／假日、尖／離峰的區域人流移動，期以捕捉較為實際的區域就業、就學、租屋、居住的人口現況。業者以平日夜間停留人口與戶籍人口的差異和比值來判讀未來區域房市潛力，主張當區域人口呈現超額「淨流入」（夜間停留人口高於戶籍人口）時，表徵著未來房市需求潛力較高，該區未來的房價上揚力道強勁。但如此論述是否放諸四海（各區）皆準？值得進一步深究！
▲電信公司結合基地台的新科技，被運用在判讀房市潛力。（圖／中華電信提供）
次級都會城市才能反映房市潛力
房產的總價是房屋與土地分項價格的加總，新屋與舊屋的差異在房屋的折舊攤提，年限越久房價越減，但土地稀有性下的「土地增值」價格，呈現總體經濟學永續上漲（growth）之難解趨勢，是推漲房價的重要因子。
依都會（Metropolis）、城郊（Suburbs）、鄉間（Rural）進行「市場區隔理論」（Market Segmentation Theory）分析，都會蛋黃區房價偏高，但行政、金融、商業...…中心的磁吸力，房市一旦出現稍顯「親民」的物件出售，必然僧多粥少的競相爭購，而財富不足的民眾，白日生活其間，夜間則離城至周邊衛星城市居住者大有人在，因此，即便都會區人流呈現淨流出現象（夜間停留人口低於戶籍人口），在土地稀有的特性下，有限稀少的蛋黃區昂貴房價總是易漲難跌，此景全球皆然；相反的，城郊型的大都會周邊衛星城市，或者中南部次級都會城市，房價相對於都會蛋黃區親民許多，區域靜態人口的人流狀態，才有可能反映區域房市的潛力高低。至於鄉間房市，增值潛力一般偏低，並非普民購屋眾所追逐必爭之地。
▲台北市房地產，房產配圖。（圖／記者林敬旻攝）
房市潛力兩大參考指標
歸納幾個因素分析區域房市潛力，第一，區域房價的「親民度」。房價的親民程度是一個非常值得留意的房市指標，畢竟人口財富分配的不均，在M型社會呈現兩端明顯差異，高房價區有追逐優質豪宅夢的潛力客源，然而M型的另一端，在所得及資源有限下，房價的親民度顯然最為普民購屋的首重指標。電信信令人口統計所公佈的六都行政區淨流入人口最多的前十區中，分列第五、第六及第七的新北市中和、汐止及淡水三區，以及桃園蘆竹及龜山區，都是大都會周邊城郊型區域的價格親民案例。
第二，區域願景的「前瞻性」。當區域有重大或特色的市政區域規劃，形成產業聚落並創造就業機會，必會帶動未來交通及經濟的繁榮景象，此區域在淨流入人口超額下，有機會在來年推升「由租轉購」的購屋需求力道，進而推漲未來房價。拔得頭籌的台中市西屯區有中科園區及逢甲商圈，名列第二的蘆竹區則因靠近中正機場國門，為物流、倉儲以及航空產業的發展重鎮，而離南科較近的台南永康區亦入榜第十名，此些區皆存在就業機會增多增強人口吸力的關鍵因素。
綜合以上分析，區域房價的親民度及區域願景的前瞻性，影響居民在「租」與「購」中擇選住屋平衡，是影響房市的兩大重要因素，並左右都會與衛星城市間的日夜人流，進而變化電信信令人口統計數字。電信信令人口統計數字的房市判讀，可引以為區域房市的參考指標，但絕非一套論述放諸四海皆準，因蛋黃、蛋白、乃至蛋殼區域的迥然異質，分析房市趨勢實應以區域區隔，審慎判讀居民日夜間活動於不同區域的真正生活所需，才能精準掌握房市走勢。
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