▲在興建成本大幅上漲的背景下，中南部都會區的房屋單價已經步向4、50萬／坪的水準，或許豪宅限貸令應比照新北市的6,000萬「向上調整」，才比較合理，也比較公平。（圖／記者陳建宇攝）
● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長
為抑制房市炒作風氣，中央銀行幾年前即對全國「豪宅」祭出貸款成數限制，近期更將貸款成數提升到最高四成，以管制民眾利用貸款購買高價豪宅。央行表示執行房市管制是為了控管銀行信用風險，避免購屋者過度使用財務槓桿，及防止建商「引用」豪宅價格做攀比，借機拉抬當地的房屋售價及掀起炒作風氣。
央行這樣的想法原本也還算合理，但是在近期興建成本大幅上漲的情況下，造成房價被迫上漲，這其實正是反應「地價及興建成本的上漲」，源自土地稀缺、通膨和「碳中和」下的原物料大漲。此外，大量的公私建設也是導致房價上漲的主因。面對這樣的狀況，「提升國民所得」堪稱最有效的解藥，但這需要強而有力的政府治理能力。
豪宅限貸四成 購屋族須自備六成
按央行現行規定，符合豪宅定義者，貸款成數最高四成，意即購屋族須自備六成；以4,000萬的住宅而言，購屋者最高只能向銀行貸到1,600萬元，自備款得高達2,400萬元。而央行對豪宅的定義為，座落於台北市者，鑑價或買賣金額為7,000萬元以上；新北市6,000萬元以上，其餘地區4,000萬元以上。
就之前的房價結構來看，房價成本構成包括：地價、興建費用和建商管銷及利潤；一般而言，台北市的地價占房價成本的60～70％，興建成本則占20～30％，管銷及利潤占15～20％。新北市的地價占房價成本的45～55％，興建成本則占30～45％，管銷及利潤占15～20％；其他都會區的地價占房價成本的40～45％，興建成本則占50～55％，管銷及利潤占15～20％。
中南部房價為什麼暴漲？ 房價愈低愈易受興建成本上漲影響
▲伴隨興建成本上漲，中南部房價暴漲。（圖／記者陳建宇攝）
再以實際建案的真實數據來看，以台北市2018年某區域的預售屋房價來分析，當時的房價78萬／坪，成本約59萬／坪（房價的77％），其中，地價為47萬／坪，興建成本12萬／坪；到了2021年，地價為50萬／坪，興建成本22萬／坪，成本到了72萬／坪，房價則來到了95萬／坪（成本佔比76％），與4年前相比，成本漲了13萬／坪，比例達到22％；再以南部的高雄市為例，房價18萬／坪，其中，地價為6萬／坪，興建成本10萬／坪；到了2021年，地價為8萬／坪，興建成本則來到19萬／坪，成本到了27萬／坪，與4年前相比，成本漲了11萬／坪，上漲比例高達69％。房價也來到32萬／坪。這個例子也說明了為什麼這一波伴隨興建成本上漲，中南部房價上漲如此激烈的原因，亦即「房價愈低的地區，受興建成本上漲的影響幅度愈大」。
在興建成本大幅上漲的背景下，中南部都會區的房屋單價已經步向4、50，甚至60萬／坪的水準，預售屋房價做為市場房價的定海神針，政府嚴加管控固然有理，但如今總價4,000萬可能已不能再稱之為豪宅，或許豪宅限貸令也應該比照新北市的6,000萬「向上調整」，才比較合理，也比較公平。
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