▲行政院長蘇貞昌3月31日宣布租金補貼方案。（圖／記者陳家祥攝）
● 周治邦／台大國發所兼任教授
行政院院會3月31日宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」，將租金補貼戶數從目前12萬戶增加至50萬戶。另一方面，為鼓勵房東配合房客申請租金補貼，房東成為公益出租人享有租金所得免稅額每月1.5萬元，且房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率等租稅優惠。此政策由誰獲利？又由誰埋單？對房東參與誘因及未來房價有何影響？這些問題值得一併論。
補貼租金造成房東與房客獲利以及市場租金上漲
租金補貼會使部分原先計劃購屋的無殼蝸牛轉而租屋，以及使部分承租戶改租較大坪數的房屋。因此，對租屋的需求將增加，從而造成市場租金上漲。房東將因而受益，而房客也會因補貼金額足以支付上漲的租金而獲利。
至於何者獲利較多，端看租屋供給數量增加對租金上漲的敏感程度，相對於租屋需求數量減少對租金上漲的敏感程度；較不敏感的一方獲利會較多。因此，房東由租金補貼政策得到的好處有可能超過房客。
▲作者指出，租金補貼政策更有利於房東。（圖／記者陳建宇攝）
政策執行率取決於房東的態度
由於此補貼專案申請門檻已放寬為「低於最低生活費的三倍」，因此，幾乎所有的年輕無殼蝸牛族群皆可參與。在此專案未實施之前，根據統計，在78萬租戶中，只有佔比3.5%的房客將租金支出採列舉方式申報個人綜合所得稅。換言之，絕大多房東並未誠實報稅。而日後房東是否願意加入此專案，取決於政府所給予的紅蘿蔔（租稅優惠）是否足以抵銷下列三支棍棒（成本損失）：
首先，房東一旦加入這個專案，代表未來必須誠實報稅。此時其每月每筆租金收入若超過二萬元，則被會課徵2.11%的補充保費。而租金收入的57%成為租賃所得，須併入個人綜合所得計算，最多會被課徵40%。
其次，房東會面臨被查緝過去5年漏報租金所得的風險。雖然過去政府已說明不擬由此專案所獲得的資料對房東查稅。然而，這對未來的政府並無拘束力。類似的情況也可能發生在環保署已進行碳盤查的288家廠商。雖然過去政府也曾説明不擬以碳盤查數據做為課稅依據，但在國際間「浄零碳排」訴求的壓力下，情勢卻有可能逆轉。
最後，目前政府的300億元專案經費是拜去年股市及房市熱絡因而税收超乎預期之賜。然而，一旦繁華散盡，此專案是否就會戛然而止？
因此，在房東權衡上述利弊得失後，政府擬定的50萬戶配額不見得能分配殆盡。
租金補貼對房價影響不大
對無殼蝸牛而言，租金補貼會降低其購屋需求，因而對房價造成下跌壓力。不過，對房東而言，租屋補貼也會降低其出售非自住房的意願，因而對房價造成上漲壓力。 由於此兩種力量互相抵銷，因而預期對房價影響不大。
租金補貼由薪資階級埋單
租金補貼政策在下列三類人之間，創造出所得重分配效果。第一類是未獲祖上庇蔭得到自住房，且因收入較低，只能成為無殼蝸牛的年輕人。第二類是已有自住房，且能再添購非自住房的富裕人士；上述兩類人是政策受益人。此兩類人除外的最後一類人，其所得多來自薪資，因而只足以購買一間自住房。這類人因所得資料無所遁形，成為目前繳納個人綜合所得稅的中流砥柱，而日後又將成為租金補貼政策的埋單者。
租屋正義改革知易行難
綜上所述，即將施行的租屋補貼擴大專案，雖立意良善，但卻陷入打擊不炒房的中年薪資所得階級的窠臼。另外，此專案也衍生出租金收入據實申報的租屋正義問題。國外如紐西蘭的下列經驗值得參考：其法律規定房東及房客要將簽名後的房屋租賃契約，連帶房客所繳交二週至四週房租的保證金，寄給「國家房屋部」。
等到契約到期後，待房東及房客皆簽名同意後，再由「國家房屋部」將此保證金寄回給雙方合意的一方。對我國而言，若實施此種法令，則如同將大多數房東不繳稅的情況，反轉到大多數房東都繳稅。此種轉變可能需要重複過去房價實價登錄政策的演變過程；也就是需要一段時間讓社會取得共識，之後才能水到渠成。
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