周治邦/擴大租金補貼無殼族受益 這一類人被迫埋單!

我們想讓你知道…即將施行的租屋補貼擴大專案,雖立意良善,但卻陷入打擊不炒房的中年薪資所得階級的窠臼。

▲行政院長蘇貞昌3月31日宣布租金補貼方案。(圖/記者陳家祥攝)

● 周治邦/台大國發所暨東吳財精系兼任教授

行政院院會3月31日宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」,將租金補貼戶數從目前12萬戶增加至50萬戶。另一方面,為鼓勵房東配合房客申請租金補貼,房東成為公益出租人享有租金所得免稅額每月1.5萬元,且房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率等租稅優惠。此政策由誰獲利?又由誰埋單?對房東參與誘因及未來房價有何影響?這些問題值得一併論。

補貼租金造成房東與房客獲利以及市場租金上漲

租金補貼會使部分原先計劃購屋的無殼蝸牛轉而租屋,以及使部分承租戶改租較大坪數的房屋。因此,對租屋的需求將增加,從而造成市場租金上漲。房東將因而受益,而房客也會因補貼金額足以支付上漲的租金而獲利。

至於何者獲利較多,端看租屋供給數量增加對租金上漲的敏感程度,相對於租屋需求數量減少對租金上漲的敏感程度;較不敏感的一方獲利會較多。因此,房東由租金補貼政策得到的好處有可能超過房客。

▲作者指出,租金補貼政策更有利於房東。(圖/記者陳建宇攝)

政策執行率取決於房東的態度

由於此補貼專案申請門檻已放寬為「低於最低生活費的三倍」,因此,幾乎所有的年輕無殼蝸牛族群皆可參與。在此專案未實施之前,根據統計,在78萬租戶中,只有佔比3.5%的房客將租金支出採列舉方式申報個人綜合所得稅。換言之,絕大多房東並未誠實報稅。而日後房東是否願意加入此專案,取決於政府所給予的紅蘿蔔(租稅優惠)是否足以抵銷下列三支棍棒(成本損失):

首先,房東一旦加入這個專案,代表未來必須誠實報稅。此時其每月每筆租金收入若超過二萬元,則被會課徵2.11%的補充保費。而租金收入的57%成為租賃所得,須併入個人綜合所得計算,最多會被課徵40%。

其次,房東會面臨被查緝過去5年漏報租金所得的風險。雖然過去政府已說明不擬由此專案所獲得的資料對房東查稅。然而,這對未來的政府並無拘束力。類似的情況也可能發生在環保署已進行碳盤查的288家廠商。雖然過去政府也曾説明不擬以碳盤查數據做為課稅依據,但在國際間「浄零碳排」訴求的壓力下,情勢卻有可能逆轉。

最後,目前政府的300億元專案經費是拜去年股市及房市熱絡因而税收超乎預期之賜。然而,一旦繁華散盡,此專案是否就會戛然而止?

因此,在房東權衡上述利弊得失後,政府擬定的50萬戶配額不見得能分配殆盡。

租金補貼對房價影響不大

對無殼蝸牛而言,租金補貼會降低其購屋需求,因而對房價造成下跌壓力。不過,對房東而言,租屋補貼也會降低其出售非自住房的意願,因而對房價造成上漲壓力。 由於此兩種力量互相抵銷,因而預期對房價影響不大。

▲補貼租金降低民眾買屋需求,同時也降低房屋買賣供給,兩者抵銷,預期對房價沒有太大影響 。(圖/記者張菱育攝)

租金補貼由薪資階級埋單

租金補貼政策在下列三類人之間,創造出所得重分配效果。第一類是未獲祖上庇蔭得到自住房,且因收入較低,只能成為無殼蝸牛的年輕人。第二類是已有自住房,且能再添購非自住房的富裕人士;上述兩類人是政策受益人。此兩類人除外的最後一類人,其所得多來自薪資,因而只足以購買一間自住房。這類人因所得資料無所遁形,成為目前繳納個人綜合所得稅的中流砥柱,而日後又將成為租金補貼政策的埋單者。

租屋正義改革知易行難

綜上所述,即將施行的租屋補貼擴大專案,雖立意良善,但卻陷入打擊不炒房的中年薪資所得階級的窠臼。另外,此專案也衍生出租金收入據實申報的租屋正義問題。國外如紐西蘭的下列經驗值得參考:其法律規定房東及房客要將簽名後的房屋租賃契約,連帶房客所繳交二週至四週房租的保證金,寄給「國家房屋部」。

等到契約到期後,待房東及房客皆簽名同意後,再由「國家房屋部」將此保證金寄回給雙方合意的一方。對我國而言,若實施此種法令,則如同將大多數房東不繳稅的情況,反轉到大多數房東都繳稅。此種轉變可能需要重複過去房價實價登錄政策的演變過程;也就是需要一段時間讓社會取得共識,之後才能水到渠成。

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周治邦專欄

周治邦專欄 周治邦

美國芝加哥大學經濟學博士,目前為國立臺灣大學國家發展研究所兼任教授及東吳大學財務工程與精算數學系兼任教授。

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