胡偉良/通膨房價上漲 房地產不再是暴利行業

我們想讓你知道…當前的房地產業已不再是暴利行業,房地產業已進入到一個須講求營運管理、創新商業模式的新時代,在這樣的發展下,預計有大半的建商將面臨倒閉或歇業、轉業的命運。

▲不斷惡化的通膨環境和房價的高速上漲,引發了史上最嚴厲的打炒房措施。(圖/記者陳建宇攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

通膨房價上漲下,房地產業面臨的新危機

不斷惡化的通膨環境和房價的高速上漲,引發了史上最嚴厲的打炒房措施,迄今,炒房之風大致已銷聲匿跡,但打炒房下,房地產業也正面臨新的危機。

1、絕大多數的建商不會炒房、囤地

除了極少數的財團,因為取得土地的時間較早,成本較低,比較沒有資金壓力外,一般建商是不會去囤地的,因為現在的土地很貴,而且房地產是有其週期性,錯過了適當的銷售週期,要等到下一個景氣循環的復甦週期,可能要耗費好幾年的時間,而這種等待未必划算,所以絕大多數的建商不會去囤地。

至於炒房,或許會讓建商增加少許的額外利益,但絕大多數的利益其實都會落到炒房客手裡,再加上炒房會引起社會公憤,為自己帶來惡名,甚至引發政府的大力干預,像查稅、追稅,對建商來說,得不償失,所以,權衡得失之下,絕大多數的建商應該都不至於自找苦吃。

2、建商獲利已大不如前,一個建案能有10%的淨利就算業界高手

台灣的房地產從2015年步入蕭條(熊市)之後,獲利率快速遞減,在2015年之前,建商的起始設定毛利率都在30%以上,而且隨著房價的逐年上升,最終獲利率還會快速遞增。

到了2015年之後,房地產市場從牛市步入熊市,市場成為買方市場,為了成交,建方只有下修銷售的房價,但地價、興建成本卻很難下調,結果是建商的毛利率下滑,依筆者的親身經驗,建商此刻的毛利率大概都已滑落至20%左右,再扣掉興建期間的營運成本(管銷和利息費用)後,建商最後的淨利潤都在10%上下,這也是當前全世界正常房地產開發業的合理獲利水平,如果以4年的興建期間計算,當前建商的平均淨利潤大概落在每年2.5%左右,除了遠低於過去,也因為工期較長而遜於國際水準。

3,對症下藥,平抑房價

▲隨著生活水準日益提升,民眾對新建築規格的需求也在日漸提升。(圖/記者陳建宇攝)

政府一連串的打炒房措施確實已經發揮成效,現在市場上已經少有短線炒作,少了炒作後的市場也逐漸回歸到正常交易。

隨著生活水準日益提升,民眾對新建築規格的需求也在日漸提升,像對居室隔音減噪、無障礙的順平設計、智慧智能設施、綠建築的採光通風隔熱,這些都將帶來新的購房需求。

因此,政府要平抑房價,除了提升民眾所得外,只能從增加供給著手,像是更積極的推動都市更新、危老改建。

4、在工料大漲的經濟環境下,政府持續打房,將使中小建商經營更加困難、甚至倒閉,造成大量的爛尾樓和無法改建的危老建築

2020年開始,房市重新步上復甦週期,市場買氣回升,原本建商有意利用此一上升的買氣,逐步調升房價,增加獲利,不料,全球疫情大爆發,工廠停工、民眾日常活動幾近停擺,加上全球貨運卡關,為搶救經濟和失業率,在美國帶頭之下,各國政府大量廣發貨幣救市,卻也因此引起各國的輸入型通貨膨脹,再加上在氣候變遷下的全球碳中和共識,進一步引發了建築材料成本(鋼筋、混凝土、木材、銅鋁、電線、不銹鋼)的普漲。

另一方面,中美對抗加上中國生產成本日增,大批台商將生產基地移回台灣,加上以台積電為首的半導體相關產業大量擴產,都讓原本即已捉襟見肘的營建產能更加不足,缺工導致工資上漲和工期拉長,土地也在供不應求下扶搖直上,這些因素都造成房屋成本的大幅上漲。

持平而論,當前的房地產業已經不再是暴利行業,房地產業已經進入到一個必須講求營運管理、創新商業模式的新時代,在這樣的發展下,預計有大半的建商將面臨倒閉或歇業、轉業的命運。

近期,大量的建案縱然已取得建照,卻遲不開工,一方面固然是因為廠商無法因應高漲的興建成本,另方面也反映出在這一波金融管制下,廠商面臨的財務困境。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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