▲ 利率逐步調高，房價就自然下跌。但是那個執政的政黨敢這樣做呢？除非是不想再執政了！（圖／記者董美琪攝）
● 林忠正／經濟學博士、前中研院研究員
快速打房很簡單 但是政治代價太高！
從2022到2023年年台灣利率緩慢上升也不到0.5％，同時期南韓房貸利率至少漲了3～4％之多，現在利率水準甚至高達8.1％。高漲的利息支出終於壓倒了投資客，首爾房市就崩盤了；成交量下跌7、8成，房價平均下滑二成以上。這也就是說，台灣的利率如果再上升三、四個百分點，利息支出也應該能壓倒台灣房市的投資客，房價就會立刻崩跌！
利率逐步調高，房價就自然下跌。房貸利率若升高到一個水準，例如5％以上，台灣的房價一定會快速大跌。不斷調高利率這是最有效的打房利器，但是那個執政的政黨敢做呢？除非是不想再執政了！這種高利率政策雖了取悅了二成無殼蝸牛的家庭，但八成擁有房子的家庭誰願意看到自己的房價下跌，每月房貸負擔暴增近倍？
這是執政黨要8成選票，還是要2成選票的選擇！兩個主要在野黨當然力主居住正義，恨不得執政黨因此跳入火坑而導致選敗下台！這就像過去國民黨表面反對卻暗中支持民進黨改革軍公教退休金一樣，慶幸自己不必下殺手又可以牢牢掌控軍公教家庭恨綠的選票。
▲ 年輕人若看到自己父母的房子、股市和資產快速縮水，大概會轉為反對高利率對抗高房價的政策。（圖／記者林敬旻攝）
利率持續升高後，對股價和資產價格非常不利，也是減少台灣的總體投資。年輕人若看到自己父母的房子、股市和資產快速縮水，也可能轉為反對高利率對抗高房價的政策。
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年輕人不愛民進黨漸進式的住宅改善政策
藍綠執政至今，房價不斷上漲是個事實，但是面對選票的選擇，民進黨蔡英文執政這8年來的住宅政策比起國民黨的馬政府更為多樣化，基本上是採取漸進式的「柏拉圖改進」（Pareto Improvement）的模式來面對高房價所帶來的問題，以住宅補貼以及興建社會住宅的方式舒緩青年的憤怒，但在政策上亦儘量避免傷害到有房者的既有利益，例如避免調高最有效的房貸利率。這是個穩健又較無感受霹靂的改革做法，無法快速消彌年輕人的怒火。
政府提供房租津貼及興建出租型的社會住宅，當然可以協助年輕人居住問題，只是步伐太慢了：若欲快速遏止房價飆漲，就是要能有效地壓制房市的投機需求。最有效的工具，除了調升利率之外，就是運用租稅工具，提高不動產的持有成本。
▲ 提供房租津貼、興建出租型的社會住宅，當然可以協助年輕人居住問題，只是步伐太慢了。（圖／記者袁茵攝）
打擊囤房政策剛上路 效果大小尚待觀察
現在立法院已經通過最近立法院在會期將結束之前，通過了「囤房稅2.0」，通過的條例裡面，現在擁有三戶以上房屋的家戶（這個三戶的規定理由徵牽強，且會助長囤屋炒作的行為），房屋稅的稅率從原先1.2％~2％的稅率，調到2％～4.8％稅率，事實上持有稅到4.8％，表面上似乎已經是非常高了。但是，我估計效果應該有限！
以美、加兩國為例，不動產的稅務並不分房屋稅和地價稅，而是只課徵房地合一的財產稅，稅率通常不會高過2％，不過卻以市場成交價為課稅基礎。台灣持有不動產的赋稅成本相對上是太低了。如果房貸利率又低，就會鼓勵民眾囤房的大量投機行為。
大幅提高房市投資客的持有成本 台灣房價才能合理化！
如果2024年7月實施「囤房稅2.0」的效果有限，政府就可以考慮再提高投機不動產的持有成本。最簡單的方式，就是立法由地方開徵「不動產投機附加稅」，也就是對自用房地、常態性出租以外的不動產，依交易實價或前一年度登錄的平均實價，每年課徵1％～2％的「不動產投機附加稅」，但這個稅額得扣除當年度該筆房地應繳之地價稅及房屋稅，且自用住宅換屋出現可能會暫時出現二棟自用住宅者可申請轄免「不動產投機附加稅」或稅款先繳後退的處理方式！
▲ 房屋稅差別稅率2.0方案。（圖／行政院提供）
此時，有人若要投機囤房求利，例如購買房子，每一千萬的房價一年就要繳納高達一、二十萬的稅金，再加上八成貸款的一年利息也近十五、六萬元，囤房的投機成本勢必倍增，大多數投資客恐怕就會立刻打退堂鼓了！但是，這種投機附加稅對一般人正常住宅及商業出租的房地產持有成本卻完全沒有影響，只會打擊到房市的投機客。房市投資客的投機行為所帶來的假性需求就會立刻大幅減少，房價自然會走向合理化，台灣的居住正義大致就可以達成！
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我們想讓你知道…房市投資客的投機行為所帶來的假性需求立刻大幅減少，房價自然會走向合理化，台灣的居住正義大致就可以達成！