李沃牆／當心！　「新青安」恐成房貸未爆彈

我們想讓你知道…台灣房貸負擔率長期上升，而住宅貸款違約率卻走低。一旦利率再上升，新青安繳不起房貸本金時，違約率必上升，屆時銀行將首當其衝，經濟也會遭波及，不可不慎。

▲ 行政院財政部推出的「新青安房貸」於去年8月1日上路，時任行政院長的陳建仁表示，健全房市不僅要打擊炒作，也要同時減輕購屋族群的負擔，新制將讓年輕朋友減壓安心買房。（圖／翻攝自陳建仁臉書）

● 李沃牆／淡江大學財金系教授

「無債一身輕，揹債一身重」，1111人力銀行甫發布的最新調查顯示，有33.4％上班族名下擁有房子，每月需要繳交的房貸金額平均是32,167元（台幣，下同），占受訪者月薪44,906元的72％。根據金融聯合徵信中心的統計，今年1月同時有房貸和信貸的雙貸族，人數突破36萬人，創下歷史新高，平均每人揹負670.5萬元也創新高紀錄。而如表1所列，去年全台20至35歲青年平均背負房貸金額為862萬元，房貸壓力創下史上新高，相較10年前平均房貸負擔578萬元，增加約280萬元，其中又以台北市青年壓力最大，平均房貸金額高達1,470萬，每月得繳5.4萬元房貸。房貸壓力業已成為上族班，尤其是年輕上班族不可承受之重；雙貸族人數過多、背負的貸款越高，恐成債務未爆彈。最新（5月10日）的財政部國債鐘顯示，平均每位國人負擔政府債務達27.4萬元，為歷史新高水準。看來，債務問題絕對是「520」後賴政府無法迴避的課題。

▲表1 2023六都及新竹縣市青年購屋負擔（單位:萬元）。（資料來源：聯徵中心統計）

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低利率走勢助房價漲勢

台灣房貸利率長年持續向下，1995年至1999年之間，平均房貸利率高達8.486％，（1990年的平均年息為10.5％、1997年降至7.5％）（如表2）。2000至2008年間平均利率下降至3.606％（2004年的平均年息為3.5％）；到了2009至2021年更降至1.731％低水準（2011年的平均年息為2.4％、2017年的平均年息僅1.65％）。即使前年開始升息，目前房貸利率天花板也大概落在2％左右。低利率、加上投資客炒房，國際原物料及人工成本不斷上升，近幾年還有台積電設廠效應，房價簡直是居高不下，任政府如何打房也難奏效。君不見，台北市的房價所得比已高達15.71倍，而全國平均值為9.97倍，來到歷年最高值。政大永慶房價指數顯示，從2020年至今年第一季的房價變化（如表3），全台房價漲幅達46.1％。其中，以新竹縣市漲幅達82.6％最大、其次為台南的55.1％、再來是桃園的52.4％及高雄的52％。

▲表2 台灣近30年的房貸利率變化。（資料來源：作者李沃牆綜合整理）

▲表3 2020～2024Q1六都及新竹縣市房價平均漲幅。（資料來源：政大永慶房價指數）

若以信義房屋20年房價指數來看（圖1），六都及新竹縣市房價漲幅介於2.5至5倍之間。

▲圖1 台灣近20年房價指數（信義房價指數）變化。（資料來源：財經M平方）

新青安房貸　未來恐爆雷

「新青安」房貸是由財政部推出的專案，旨在協助民眾購屋，讓年輕人買得起房。並提供了優於市面的優惠條件，包括貸款金額、貸款期限、利率和寬限期等方面的優惠，年滿18歲的自住民眾即可申請。「新青安」政策，最高8成核貸，貸款額度上限為1,000萬元、一段式機動利率目前為1.775％，二段式機動利率或混合式固定利率擇一，一經選定不得變更。寬限期5年、貸款年限長達40年期，含寬限期5年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。不少年輕購屋族受惠於新青安貸款的低利率，還有5年寬限期，鼓起勇氣買房，一時趨之若鶩。根據財政部的統計數字顯示（如表4），新青安貸款政策自去（2023）年8月上路後，截至今年2月底，申請件數從2,569件暴增到36,388件，足足成長14倍。申請金額則由168億暴增到2,640億，成長近16倍。可見年輕族群善於把握良機買房，但購屋後的考驗才正要開始。以貸款上限1,000萬為例，在寬限期間（前5年）每個月只需繳息僅約1.5萬元，大概是三分之一的收入，相對輕鬆。然而，一旦過了寬限期，開始本息攤還，還款金款將近3.2萬，負擔立即暴增1倍以上，真是壓力山大。況且目前房價處於高點，當房價下跌一成以上，又賣不出而無力償還就會爆雷。

▲表4 新青安撥貸戶數與金額（單位：億元）。（資料來源：財政部）

有道是，「錯誤比貪污更可怕」，政府立意不論是出於善意或是為了年輕選票，都可能成為新青年揹債的原罪。由圖2可看出，台灣房貸負擔率長期上升，而住宅貸款違約率（購置住宅貸款違約率＝本季底購置住宅貸款逾放金額／本季底購置住宅貸款總額）卻走低，原因就是長期利率走低，貸款期間又長。然而，一旦利率再上升，新青安繳不起房貸本金時，違約率必然上升，屆時銀行將首當其衝，經濟也會遭波及，不可不慎。