胡偉良/近期房價為什麼會不斷飆漲走高?

我們想讓你知道…要解決房價過高的問題,只能從「增加供給和減少需求」著手,也就是更積極的推動老屋改建。

▲房市交易在疫情爆發時衰退,但國際疫情受到控制又大幅上漲。(圖/記者陳凱力攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

前年開年以來,房市出現小陽春,但不久之後受疫情影響,房市交易隨之呈現消退,當時筆者即主張是剛需族進場的好時機;第3季開始房價及交易量齊揚,至去年5月台灣疫情爆發,國內正式進入三級警戒,看壞房市成為主流,但當時實則國際疫情已逐漸受到控制,筆者當時再提出國內房價可能再度大幅上漲的預測,至第三季末,國內房價果然出現大幅飆升。

房價為什麼上漲?

1,房價反應了貨幣現象

疫情下,全球經濟陷於停頓,以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會,發動了無限制的貨幣寬鬆政策,貨幣大放水的結果,造成了資金漫溢,也衍生了資産價格的上漲,加上中美對抗下,大量回流的台商資金,更是錦上添花,這是房價上漲的「拉力」。

審視全球房價在疫情期間的變動情形,不難發現全球絕大多數地區的房價都在上漲,並且先進國家的漲幅還比開發中國家來得大,主要原因也是因為先進國家採取了更寛鬆的貨幣政策。

這是資金行情帶動的房價上漲。若以台灣的情形來看,2020年第2季開始,貨幣供應量M1B、M2均呈現不小幅度的增長(5~10%)。

▲疫情期間,美國聯準會(Fed)啟動上限量化的貨幣寬鬆政策(無限QE)。(圖/路透)

2,建築的原物料成本大幅上漲

全球節能減碳的環保要求,使得高耗能、高汙染的建築主要原物料(鋼鐵、鋁、水泥)的成本大幅增加,而且這個趨勢很難改變,亦即建築的原物料在往後是少有降價的可能。

3,營造施工人力的短缺

由於營造業的「3K(危險、辛苦、骯髒)的工作環境,加上現有人力的逐漸老化,造成營造施工人力的日益短缺,加上台灣當前「反對外勞引入,以免妨礙國人就業」的政策,使得缺工問題持續惡化;在這樣先天不良的環境下,加上以台積電為首的高科技產業大規模擴廠趕工,現有的營造人力難以負荷,結果當然是各項工程的工期拉長、人工成本大幅上漲。

▲營造業成本上升,也使得房價上漲。(圖/記者余弦妙攝)

4,土地成本上漲

隨著都會區可建素地的不斷減少,都會區土地已成稀缺資源,當前只要有土地釋出,必然引來「群狼爭食」,因而地價當然一再推高。

上述三個來自成本端(供給側)的因素「推高」了房價的上漲。

5,房市週期進入上升波段

再從房地產的市場週期來看,房市自2003~2008由復甦步向繁榮;2009~2015步入過熱;2016~2019進入衰退;2020年房市景氣重回復甦。

6,買房抗通膨的預期心理

時至今日,通膨已是舉世共識,為了避免自身財富因此縮水,買資產抗通膨成了民眾的普遍選擇。

▲房屋成為民眾抗通膨的選擇。(圖/記者陳筱惠攝)

7,新的建築規格正在形成

在營建成本和地價上漲的情況下,新的建案成本當然高於早期的建案成本,此時,新的建案想要順銷,可能就得從增加産品的附加價值上著手。

恰好,這幾年危老改建盛行,而危老改建中的很多容積獎勵都要求改建必須靠提高建築規格來換取,像是耐震等級、智慧建築設計、綠建築、無障礙設施,這些建築規格的升級雖然都會拉高營建成本,但帶來的好處則是建築物的耐震力、節能減碳設施、智慧智能化,無障礙設施都因此提升,這些都是有利於新宅居住水平的升級。

上述三種「需求」增長,也同樣的「拉高」了房價上漲。

推動老屋改建是解決之道

所以,總體來看,「資金行情」、「成本端(供給側)上漲」、和「需求增長」形塑了今日房價的不斷飆漲,而要解決房價過高的問題,只能從「增加供給和減少需求」著手,也就是更積極的推動老屋改建。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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