▲一月《經濟學人》雜誌以房地產為專題，報導全球近期飛漲的房價 。（圖／翻攝自「經濟學人」官網）
（編按：《雲論》特別企劃「解讀經濟學人》」專欄，盼從每週重要的政經時事出發，邀請專家學者解析評論，提供台灣經濟與產業政策前進的動能，讓讀者與全球政經時事零距離。）
● 單驥／國立中央大學榮譽教授、台灣亞大產業分析專業協進會 APIAA院士
2022年1月8日《經濟學人》雜誌中，有篇以「宅屋炒房熱：世界的房熱仍會維持多久？」（Residential property house party：How long can the global housing boom last？）為專題報導，殊值重視。該篇專題扼要摘敘如下：
摘要：住宅房「熱炒中」
世界各地不論是美國、歐洲等發達國家，在現今疫情肆虐下，其住宅房（residential property）都呈現出熱炒現象。
據國際貨幣基金會（IMF）的全球房價指數（global house-price index）顯示，在扣除通膨因素後，以實質價格計，現今2021年發達31國的指數，接近12，遠較2007-2009的金融風暴前的7為高，且高許多。另以美國為例，美國在過去一年房價上漲44%，比股市上漲的27%更猛。許多人不自覺地會問，這樣的上漲要漲到何時？
▲國際貨幣基金會（IMF）的全球房價指數，甚至勝於金融風暴前的水準。（圖／路透）
當然，各國政府打房有效嗎？答案是很有限的。以美國為例，房價之所以居高不下，有它基本的硬道理：包括城市更新、人們對都市生活的偏好及城市內高教育程度者的收入增加等。於2019年時，美國的真實房價水準已回到金融風暴前的水準；而現在看來，金融風暴前的炒房熱，或許也不是那麼瘋狂、不合理。
綜合而言，造成房價上漲的三個基本面因素為：滿足需求者的基本要求；其次為人們願意多花錢在自己居住環境的改善與提升；再者，供給面的嚴重短缺，也是很重要的因素。
資金挹注在房地產 需求上升供給卻不變
首先就滿足需求者的基本要求來說，以美國為例，美國許多經濟條件不錯的人（如信用評分在750分者），開始買房，是造成美國房價上漲的主因。利率的上漲或也不必過於擔心，這是因為之前的利率本來就很低。另在德國，人們買屋時，較十年前更喜歡採長期固定利率；而在英國，五年期的固定利率更是主流，如此一來，就不會受到政府提升利率的影響。
其次有關人們願多花錢在自己居住環境的改善與提升上，這與近年來疫情也有關係。在疫情下，人們常須在家工作，因此對家裡辦公室的空間要求也會增加，再者，對於獨立屋（detached homes）的需求也會增加。而在有錢國家中，人們對房屋的儲蓄率（household-saving rates）仍維持者異常高的水準（remain unusually high），而讓這些人有錢去投資房地產。
▲疫情在家辦公的需求提高，也連帶帶動房價上漲。（圖／達志影像／美聯社）
其三，也是最重要的原因（most important reason）是，《經濟學人》的分析發現，就11個發達國家而言，在疫情之前，也把人口的因素調整考慮後，其每千人住宅房的供給數量，約是1960年代的一半，而上述對住宅房的需求增加，並沒有導致供給數量的增加，而是價格的上漲，因此以經濟學來說，這是供給曲線呈較垂直狀的無彈性（in-elastic）。
造成上述情況的出現，主要是因為在疫情下，不論是建材、人力等都出現短缺，此外，不斷上漲的水泥、銅、鋼材、木材價格及工資成本快速的上漲，都是房價上漲的主因。
而依美國「準官方」房地美（Feddie Mac）於2021年5月的估計，全美的房屋短缺達380萬戶，較2018年的250萬戶上升不少，當然，也有其他機構的估計高達550萬戶。
為此，本篇文章的結論是，除非有什麼很大的變化發生（profound changes），這居高不下的高房價仍會持續一段時間 （may be around for a while yet）！
解讀與引伸：熱錢帶動台灣房價
《經濟學人》所分析的發達國家中，三個造成房價居高不下的因素，與台灣的情形也十分相似，且可以說是有過之而無不及。文中，述及美國許多經濟條件不錯的人開始積極獵房，而就台灣（及華人社會）來說，買屋屯房，那是根深蒂固的價值觀，相對於歐美發達國家來說，是有過之而無不及。
當然，在台灣，人們或不會因疫情之故而特別想換個大一點的房子，以方便在家工作，其實人們積極獵房，一直都存在，且在現今疫情下，許多台商帶著資金回台，積極獵地、獵房，也把房價持續地往上炒；而由於台灣的利率低，回台的熱錢勢必炒股又炒房，而讓政府疲於應付。
▲台商回流的熱錢湧入股市、房市。（圖／記者陳凱力攝）
原料漲人才缺 營造業報價往上調
上述房價上漲的第三個原因中，特別是有關建材及人工成本的上漲，對照台灣的情況，尤其明顯。具體而言，以建材中的模板為例，由日本、印尼及馬來西亞進口的杉木均大幅上漲，導致新模板買賣價格，從一坪800至900元，大幅漲到1,400 至1,500元。再者，在缺工下，模板工的日薪，也高達3,200元。事實上，若單純地去看模板工、紮鋼筋工人等高達3,200元的日薪，是低估了台灣現今營造業快速上升的工資成本的。
實務上，台灣現今的營造多採承包制，一項建案是由業主把工程發大包給營造廠，由他再發包給許多專業小包，這些專業小包，分別執行一個建案中的許多重要而專業的「小」工程：有的紮鋼筋、有的搭模板等等。
以模板工的小包為例，其向營造廠（工＋料）收費計價，已由一平方公尺400元漲到700至800元；而紮鋼筯的小包，其向營造廠收取人工費用的計價標準，已由每公噸4,500元漲到7,000元以上。上述的漲幅都遠高於相關建築工人的日薪漲幅。如此一來，以「鋼筯混凝土大廈」為例，其水電工程（含水／電／消防／防盜組合）每一建坪工程發包費用，便由三年前2萬元以上，漲到現今每坪3萬元以上，故房價豈能不漲？
展望未來，這種情況很可能會更糟，這是因為年輕人多不願投入營建業，人才出現斷層外，有經驗的工人已愈來愈老而影響效率，故會使得上述各專業小包對業主的報價，再節節上調。
▲原物料上漲，人才出現斷層、老化跡象，營造業專業「小包」報價不斷提高。（圖／記者陳筱惠攝）
現今另一個值得注意的現象是，因台積電因擴廠，出高價搶工人，而讓其他建商不得不跟著出高價，卻也不一定搶得到人。為此，現今台灣許多工地發生包商毀約、跑路等違約糾紛，而此總總，都會讓建商的成本一再地被推升，而台灣的房價，在上述需求拉（demand pull）成本推（cost push）的雙重壓力下，台灣的房價，引述經濟學人的結論：「這居高不下的高房價仍會持續一段時間呢！」
爾今，內政部揚言，若買預售屋者被認定是炒房時，須負刑事責任，若此事屬實，也正式立法成功的話，那麼，此一「嚴刑峻法」真能打房成功，不只《經濟學人》雜誌應專文介紹，引為全球典範外；經濟學101的教科書，也可引為政府「那隻看得見的手」竟能成功干預市場的最佳實例，故應正式地收納在教科書中。
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我們想讓你知道…台灣的房價，在需求拉（demand pull）成本推（cost push）的雙重壓力下，台灣的房價，引述經濟學人的結論：「這居高不下的高房價仍會持續一段時間呢！」