解讀經濟學人》單驥/世界炒房大熱 台灣房價「兩因素」持續高檔

我們想讓你知道…台灣的房價,在需求拉(demand pull)成本推(cost push)的雙重壓力下,台灣的房價,引述經濟學人的結論:「這居高不下的高房價仍會持續一段時間呢!」

▲一月《經濟學人》雜誌以房地產為專題,報導全球近期飛漲的房價 。(圖/翻攝自「經濟學人」官網)

(編按:《雲論》特別企劃「解讀經濟學人》」專欄,盼從每週重要的政經時事出發,邀請專家學者解析評論,提供台灣經濟與產業政策前進的動能,讓讀者與全球政經時事零距離。)

● 單驥/國立中央大學榮譽教授、台灣亞大產業分析專業協進會 APIAA院士

2022年1月8日《經濟學人》雜誌中,有篇以「宅屋炒房熱:世界的房熱仍會維持多久?」(Residential property house party:How long can the global housing boom last?)為專題報導,殊值重視。該篇專題扼要摘敘如下:

摘要:住宅房「熱炒中」

世界各地不論是美國、歐洲等發達國家,在現今疫情肆虐下,其住宅房(residential property)都呈現出熱炒現象。

據國際貨幣基金會(IMF)的全球房價指數(global house-price index)顯示,在扣除通膨因素後,以實質價格計,現今2021年發達31國的指數,接近12,遠較2007-2009的金融風暴前的7為高,且高許多。另以美國為例,美國在過去一年房價上漲44%,比股市上漲的27%更猛。許多人不自覺地會問,這樣的上漲要漲到何時?

▲國際貨幣基金會(IMF)的全球房價指數,甚至勝於金融風暴前的水準。(圖/路透)

當然,各國政府打房有效嗎?答案是很有限的。以美國為例,房價之所以居高不下,有它基本的硬道理:包括城市更新、人們對都市生活的偏好及城市內高教育程度者的收入增加等。於2019年時,美國的真實房價水準已回到金融風暴前的水準;而現在看來,金融風暴前的炒房熱,或許也不是那麼瘋狂、不合理。

綜合而言,造成房價上漲的三個基本面因素為:滿足需求者的基本要求;其次為人們願意多花錢在自己居住環境的改善與提升;再者,供給面的嚴重短缺,也是很重要的因素。

資金挹注在房地產 需求上升供給卻不變

首先就滿足需求者的基本要求來說,以美國為例,美國許多經濟條件不錯的人(如信用評分在750分者),開始買房,是造成美國房價上漲的主因。利率的上漲或也不必過於擔心,這是因為之前的利率本來就很低。另在德國,人們買屋時,較十年前更喜歡採長期固定利率;而在英國,五年期的固定利率更是主流,如此一來,就不會受到政府提升利率的影響。

其次有關人們願多花錢在自己居住環境的改善與提升上,這與近年來疫情也有關係。在疫情下,人們常須在家工作,因此對家裡辦公室的空間要求也會增加,再者,對於獨立屋(detached homes)的需求也會增加。而在有錢國家中,人們對房屋的儲蓄率(household-saving rates)仍維持者異常高的水準(remain unusually high),而讓這些人有錢去投資房地產。

▲疫情在家辦公的需求提高,也連帶帶動房價上漲。(圖/達志影像/美聯社)

其三,也是最重要的原因(most important reason)是,《經濟學人》的分析發現,就11個發達國家而言,在疫情之前,也把人口的因素調整考慮後,其每千人住宅房的供給數量,約是1960年代的一半,而上述對住宅房的需求增加,並沒有導致供給數量的增加,而是價格的上漲,因此以經濟學來說,這是供給曲線呈較垂直狀的無彈性(in-elastic)。

造成上述情況的出現,主要是因為在疫情下,不論是建材、人力等都出現短缺,此外,不斷上漲的水泥、銅、鋼材、木材價格及工資成本快速的上漲,都是房價上漲的主因。

而依美國「準官方」房地美(Feddie Mac)於2021年5月的估計,全美的房屋短缺達380萬戶,較2018年的250萬戶上升不少,當然,也有其他機構的估計高達550萬戶。

為此,本篇文章的結論是,除非有什麼很大的變化發生(profound changes),這居高不下的高房價仍會持續一段時間 (may be around for a while yet)!

解讀與引伸:熱錢帶動台灣房價

《經濟學人》所分析的發達國家中,三個造成房價居高不下的因素,與台灣的情形也十分相似,且可以說是有過之而無不及。文中,述及美國許多經濟條件不錯的人開始積極獵房,而就台灣(及華人社會)來說,買屋屯房,那是根深蒂固的價值觀,相對於歐美發達國家來說,是有過之而無不及。

當然,在台灣,人們或不會因疫情之故而特別想換個大一點的房子,以方便在家工作,其實人們積極獵房,一直都存在,且在現今疫情下,許多台商帶著資金回台,積極獵地、獵房,也把房價持續地往上炒;而由於台灣的利率低,回台的熱錢勢必炒股又炒房,而讓政府疲於應付。

▲台商回流的熱錢湧入股市、房市。(圖/記者陳凱力攝)

原料漲人才缺 營造業報價往上調

上述房價上漲的第三個原因中,特別是有關建材及人工成本的上漲,對照台灣的情況,尤其明顯。具體而言,以建材中的模板為例,由日本、印尼及馬來西亞進口的杉木均大幅上漲,導致新模板買賣價格,從一坪800至900元,大幅漲到1,400 至1,500元。再者,在缺工下,模板工的日薪,也高達3,200元。事實上,若單純地去看模板工、紮鋼筋工人等高達3,200元的日薪,是低估了台灣現今營造業快速上升的工資成本的。

實務上,台灣現今的營造多採承包制,一項建案是由業主把工程發大包給營造廠,由他再發包給許多專業小包,這些專業小包,分別執行一個建案中的許多重要而專業的「小」工程:有的紮鋼筋、有的搭模板等等。

以模板工的小包為例,其向營造廠(工+料)收費計價,已由一平方公尺400元漲到700至800元;而紮鋼筯的小包,其向營造廠收取人工費用的計價標準,已由每公噸4,500元漲到7,000元以上。上述的漲幅都遠高於相關建築工人的日薪漲幅。如此一來,以「鋼筯混凝土大廈」為例,其水電工程(含水/電/消防/防盜組合)每一建坪工程發包費用,便由三年前2萬元以上,漲到現今每坪3萬元以上,故房價豈能不漲?

展望未來,這種情況很可能會更糟,這是因為年輕人多不願投入營建業,人才出現斷層外,有經驗的工人已愈來愈老而影響效率,故會使得上述各專業小包對業主的報價,再節節上調。

▲原物料上漲,人才出現斷層、老化跡象,營造業專業「小包」報價不斷提高。(圖/記者陳筱惠攝)

現今另一個值得注意的現象是,因台積電因擴廠,出高價搶工人,而讓其他建商不得不跟著出高價,卻也不一定搶得到人。為此,現今台灣許多工地發生包商毀約、跑路等違約糾紛,而此總總,都會讓建商的成本一再地被推升,而台灣的房價,在上述需求拉(demand pull)成本推(cost push)的雙重壓力下,台灣的房價,引述經濟學人的結論:「這居高不下的高房價仍會持續一段時間呢!」

爾今,內政部揚言,若買預售屋者被認定是炒房時,須負刑事責任,若此事屬實,也正式立法成功的話,那麼,此一「嚴刑峻法」真能打房成功,不只《經濟學人》雜誌應專文介紹,引為全球典範外;經濟學101的教科書,也可引為政府「那隻看得見的手」竟能成功干預市場的最佳實例,故應正式地收納在教科書中。

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政治、經濟與法律常連動在一起,我試著在三者間找到平衡點。國立中央大學終身榮譽教授,APIAA院士。曾任行政院經建會副主委、公平會委員、外貿協會副董事長、中大管理學院院長。

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